Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами

Неприватизированная квартира — можно ли продать с долгами, если зарегистрирован несовершенолетний ребенок? Как все правильно оформить

При рассмотрении вопроса можно ли продать неприватизированную квартиру квалифицированные юристы предлагают несколько путей решения вопроса в рамках закона или же по обоюдной договорённости обеих сторон. Во время осуществления процедуры также необходимо учитывать нюансы, которые могут возникнуть в связи с отсутствием документа о регистрации права собственности.

Что означает неприватизированная квартира?

В соответствии с действующим законодательством РФ квартира, которая не имеет приватизации, по праву принадлежит государству или муниципалитету. Продажа собственности осуществляется только при наличии законного собственника.

Программа приватизации имущества в РФ, действующая на протяжении 20 лет, предусматривает получение прав на приватизированное жильё. В результате законный собственник может распоряжаться им по собственному усмотрению.

Наиболее выгодным вариантом продажи квартиры является наличие приватизации, но если данная процедура не была оформлена, то можно рассмотреть другие варианты решения возникшего вопроса.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Для того чтобы быстро продать неприватизированное жильё можно воспользоваться отдельными способами, указанными в нижеприведённом списке:

• устная договорённость с будущим владельцем. Продажа осуществляется путём регистрации нового хозяина в квартире, который впоследствии оформляет приватизацию на собственное имя;
• приобретение буферной квартиры (данный способ часто практикуется в агентствах недвижимости). В дальнейшем происходит обмен, а покупатель прописывается на указанную должность и оформляет приватизацию. Продавец при продаже буферного жилья получает свои деньги за проданную недвижимость.

Услуга широко распространена в Москве, где проводятся такие операции с разрешения местных органов самоуправления. Вышеописанные способы можно осуществить только в том случае, если неприватизированная квартира подлежит оформлению приватизации.

Законное решение проблемы

Для того чтобы приватизировать квартиру на законных условиях необходимо провести процедуру приватизации в соответствии с правовыми нормами действующего законодательства. Оформление возможно, если члены семьи, проживающие на данной жилплощади, не участвовали в осуществлении данного процесса.

Оформление приватизации возможно на несовершеннолетнего ребёнка при предоставлении необходимого пакета документов. В данном случае при продаже недвижимости понадобиться согласие органов опеки и предоставление жилья для малолетнего ребёнка после осуществления сделки о купле и продаже соответствующей квартиры.

Если же лица, проживающие в квартире, использовали своё право приватизации, то процедуру можно осуществить при регистрации близкого родственника на указанной жилплощади и проведении необходимого ряда действий для оформления законного права собственности.

При выборе вышеуказанного решения следует предварительно узнать позволяет ли общая площадь квартиры прописать указанное лицо для того чтобы в дальнейшем провести процедуру приватизации на законных основаниях.

Основные нюансы при продаже неприватизированной квартиры

Продажа неприватизированной квартиры является рисковым вариантом проведения соответствующей сделки, так как в этом случае не исключена реализация мошеннических схем со стороны покупателя или риэлтерского агентства.

К примеру, после осуществления выписки агентство или покупатель откажется выплатить деньги или же наоборот покупать буферную недвижимость. Поэтому перед непосредственным сотрудничеством и осуществлением оговорённой сделки лучше всего тщательно проверить биографию покупателя или же компании, оказывающей такие услуги.

Во время осуществления буферной схемы продавец должен понимать, что при использовании права собственности и покупке нового жилья он теряет право собственности и становится только жильцом в приобретённой недвижимости.

При продаже неприватизированной квартиры возникает риск со стороны нарушения закона, так как вторая сторона может подать в суд соответствующий иск о признании сделки недействительной в результате осуществления неправомерных действий. Исход такого делопроизводства может обернуться для продавца развитием неблагоприятных последствий.

Квалифицированные юристы рекомендуют перед продажей квартиры предварительно приватизировать её на законных условиях и избежать развития таких осложнений, которые могут привести к потере недвижимости без оплаты во время осуществления сделки о купле и продаже.

Как исключить негативные последствия

При возникновении такой ситуации и необходимости продажи неприватизированного жилья многие интересуются вопросом, как подстраховаться и исключить развитие таких последствий. Специалисты дают следующие советы:

• при получении задатка необходимо заключение договора с внесением обязательных условий по поводу оплаты стоимости недвижимости после завершения процедуры приватизации;
• указание чёткой стоимости квартиры при заключении договора о совершении сделки купли и продажи;
• составление расписки при получении каких-либо денежных средств.

Вышеуказанные рекомендации позволят устранить возможное мошенничество и являются гарантией для правомерного проведения соответствующей сделки.

Можно ли продать квартиру с долгами и без приватизации?

Продажа неприватизированной квартиры с долгами за оплату коммунальных услуг имеет свои варианты решения. При этом многие граждане во время выбора покупки недвижимости стараются не связываться с такими проблемными вопросами. При возникновении такой ситуации возможны следующие пути разрешения:

• достижение договорённости с владельцем жилья о внесении залога и погашении образовавшейся задолженности. Передача денежных средств должна быть зафиксирована документально;
• сотрудничество с риэлтерским агентством, которое за определённую сумму вносит собственные средства за погашение долга и в дальнейшем осуществляет приватизацию и последующую сделку купли и продажи;
• непосредственное обращение риэлтерского агентства в домоуправление и выявление просьбы о возможности погашения долга сразу же после приватизации жилья.

При продаже неприватизированной недвижимости имеются некоторые ограничения, которые необходимо учитывать перед осуществлением процедуры:

• возможность дальнейшей прописки гражданина после продажи квартиры;
• наличие общей площади недвижимости (не менее 15 кв. м);
• при оформлении приватизации количество прописанных лиц должно совпадать с выписанными. Данное условие необходимо соблюдать до приватизации, а после получения права собственности можно провести обратную процедуру по выписке.

Можно ли продать квартиру, где зарегистрирован несовершеннолетний ребёнкок

Если вы проживаете с ребенком в квартире по договору социального найма, перед продажей ее придется приватизировать. Продажа любого вида недвижимости, где имеется доля собственности несовершеннолетнего ребёнка, регламентируется действующим законодательством (ст.37 ГК РФ и ст. 60 СК РФ).

Процедура продажи неприватизированного жилья требует предварительного обращения в органы опеки и получения соответствующего разрешения. Для оформления необходимо изучить следующую информацию:

• указание перечня необходимых документов;
• сроки рассмотрения вопроса и продажи неприватизированного жилья;
• критерии оценки соблюдения детских прав.

Осуществление сделки купли и продажи невозможно без предварительного разрешения органов опеки, так как Росреестр при рассмотрении заявки не даст официального подтверждения.

Для того чтобы получить разрешение от органов опеки при продаже неприватизированной квартиры, ребёнка необходимо обеспечить полноценной недвижимостью, которая отвечает следующим требованиям:

• наличие площади не ниже установленной нормы по закону;
• одинаковая доля собственности в новом жилье;
• совпадение рыночной стоимости;
• такая же инфраструктура и расположение квартиры в этом же районе.

Приобретённая недвижимость не должна иметь ухудшенных условий для проживания несовершеннолетнего лица. Исключение составляют случаи, когда необходимы деньги на лечение (данная причина является уважительной).

После продажи неприватизированной квартиры с долей собственности несовершеннолетнего ребёнка в органы опеки необходимо предоставить подтверждение законности проведения сделки.

Все способы как продать неприватизированную квартиру с долгами

К опытным юристам часто обращаются с вопросом: как продать неприватизированную квартиру с долгом. Вот уже два десятка лет в РФ действует закон регламентирующий невозможность этого действия, однако существует несколько законных вариантов сделки ― небезопасных, но вполне осуществимых.

Как продать квартиру без приватизации?

Если разобраться, собственником неприватизированной жилплощади является государство или муниципальный орган, лишь у них имеются законные основания осуществлять сделки с жильем. Проблема этой ситуации в том, что прописанные граждане принимают решение о продаже недвижимости, не имея на это прав, что трактуется государственными нормами, как противозаконные действия.

Однако коль на выдумку хитра и наш изобретательный народ, привыкший находить выход из самой сложной и тупиковой ситуации, отыскал несколько способов решения этой проблемы.

Для осуществления задуманного, потребуется грамотно и рассудительно подойти к этому вопросу и получить консультацию квалифицированного юриста, без которой найти пути обхода действующего законодательства вряд ли удастся.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов с долгами, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам +7 (499) 450-27-46 . Это быстро и бесплатно !

Исходя из того, что все возможные варианты сделок продажи неприватизированной квартиры будут довольно рискованными, помощь юриста должна предусматривать не только его компетентность в сфере юриспруденции, но и личностные положительные качества.

Продажа недвижимости с долгом по квартплате

Как продать квартиру с долгом по квартплате быстро и по закону знают немногие. Однако подобные сделки осуществляются регулярно. Естественно, что потенциальные покупатели стараются избегать таких проблемных квартир, опасаясь лишних сложностей в оформлении.

Но если жилплощадь пришлась по душе и принято решение покупки, можно найти несколько вариантов сделки, которая удовлетворит пожелания обеих сторон.

• Предложить покупателю внести задаток за квартиру, а за полученные средства осуществить приватизацию и погасить долги. Поскольку метод можно назвать немного авантюрным, перестраховаться и нотариально оформить гарантии будет нелишним. При этом продавцу жилья приходится снижать цену за жилплощадь или оплачивать оформление сделки самостоятельно, чтобы покупатель не изменил своего решения и подписал договор.
• Воспользоваться услугами агентства. За определенную плату эти организации готовы из собственных средств оплатить долги по коммунальным услугам, а после продажи квартиры вычесть нужную сумму.
• Представитель агентства может самостоятельно обратиться в управляющую компанию и заверить ее гарантиями погашения долгов, как только продавец вступит в права собственности. Если коммунальное хозяйство дает разрешение, квартира приватизируется и переходит в собственность новому владельцу по договору купли-продажи.

Вступить в права собственности с помощью покупателя

Что делать, если жилец не знает, как приватизировать квартиру с долгом? Способ есть, главное грамотно его реализовать. Потребуется выполнить следующие действия:

1. Получить сведения о возможности приватизации продаваемой квартиры. Суть в том, что часть государственной собственности не может быть передана иным частным владельцам. К такому виду жилья относятся жилые помещения архитектурных строений, общежития, коммунальные квартиры, жилье военнослужащих, государственные квартиры в домах, где производится комплекс значительных работ по улучшению состояния зданий и сооружений. Если квартира не относится к перечисленным видам жилья, можно приступить к сбору документации.
2. Написать заявление в районную администрацию от имени всех жильцов, проживающих на данной жилплощади. К заявлению приложить документы:

• сведения о жилплощади и справка с перечнем прописанных жильцов;
• гражданский документ, удостоверяющий личность;
• свидетельства о рождении детей, не достигших совершеннолетия;
• бумага о денежной квоте:
• если гражданин попадает под категорию льготников, потребуются подтверждающие документы.

Поданное заявление сотрудники администрации рассматривают в течение 30 дней, после чего, обе стороны заключают соглашение о приватизации, что заверяется нотариально.

Как осуществить обмен неприватизированной квартиры с долгом ЖКХ?

Как продать квартиру с долгом, стало понятно, а вот какими способами можно осуществить обмен неприватизированной жилплощади знает не каждый.

Подобные сделки полностью зависят от добропорядочности агентств недвижимости.

Этим вариантом часто пользовались советские граждане, однако и сейчас он является эффективным действием в ситуации с государственным жильем.

• Самый важный нюанс, это поиск желающего лица оформить такой вид сделки. Низкая стоимость неприватизированного жилья, привлекает покупателей, но для многих такой вариант кажется подозрительным, поэтому подобные сделки осуществляются редко.
• Стоит найти хорошее агентство недвижимости, зарекомендовавшее себя лидером на рынке продаж и обмена жилья. Если таковое найдено, у покупателя появляется возможность приобрести квартиру равноценную по стоимости и квадратным метрам с вашим жильем. Однако подобных сделок стоит опасаться. Агентства не всегда выкупают квартиры обратно, если сказать иначе, злоупотребляет доверием и действуют обманным путем, что в законе трактуется, как мошенничество. В судебном порядке вряд ли удастся что-либо доказать.
• Далее, нужно собрать полный перечень документов с письменной просьбой разрешить сделку обмена, и подать их в районную администрацию.
• После того, как обе стороны подпишут соглашение об обмене, вы становитесь владельцем жилплощади покупателя, а агентство, в свою очередь, выкупает эту квартиру обратно, расплатившись наличными. Что получается в итоге? Все три стороны довольны и при своих интересах.

Осуществить подобные сделки не так уж проблематично, но опасность и риск ставят в позицию долгих раздумий, пожалуй, оправдано.

Существует еще один очень рискованный вариант обмена. На что только не идут россияне, для осуществления задуманного, прямо диву даешься. Жилец продаваемой квартиры заключает договор с риэлторской конторой, которая займется поиском равноценного жилья для обмена на неприватизированную квартиру клиента.

Далее, все оформление происходит, как и в первом варианте обмена. Так в чем же подвох? Суть в том, что большинство агентств предлагают так называемое удаленное жилье, существующее только по документам. Таким образом, продавец неприватизированной квартиры меняет ее на «пустышку» и исход событий будет зависеть от честности агентства.

Еще одна проблема, с которой придется столкнуться, это поиск агентства недвижимости. Не каждая посредническая организация готова рискнуть репутацией ради такой сделки. А главным условием является наличие формального жилого помещения. Недаром многие избегают подобных обменов. Вроде все на законных основаниях, но как-то шатко и неблагонадежно.

Положительные и отрицательные моменты продажи неприватизированного жилья

• Иностранные граждане не имеют прав на приобретение такого жилья.
• При такой сделке вернуть затраты, учитываемые при налогообложении невозможно.
• Покупатель государственного жилья не может быть его полноправным владельцем, даже если честно приобрел его из личных средств.
• Если у покупателя имеется в собственности иная недвижимость, приватизировать купленную муниципальную квартиру нельзя.
• Есть возможность пострадать от действий мошенников при обмене, так как доказать, что средства за недвижимость не передавались продавцу, практически нереально.
• Покупателю придется самостоятельно искать средства на приобретение такого жилья, так как банковское учреждение не выдает кредиты на сомнительные сделки.

• Вся процедура оформления занимает не более 7 дней.
• Если для оформления сделки выбрать государственный орган, исключается возможность жульничества и неблаговидных действий в целях наживы.
• Такое жилье не обременяется и не может являться залогом.
• Договор обмена не может потерять законную силу.

Возможные невидимые препятствия и сложности

Любая сделка, связанная с неприватизированной квартирой, подразумевает определенные риски. Самым опасным моментом считается обман со стороны покупающего лица или представителя агентства недвижимости. Случается, что снявшись с учета регистрации на продаваемой жилплощади, средства за квартиру так и не будут получены, или посредническая организация откажется выкупать жилье обратно. Исходя из этого, юристы настоятельно рекомендуют навести справки о репутации посреднической компании, услугами которой планируется воспользоваться.

Запомните! Реализуя подобные схемы, появляется большая угроза проблем с законом, так как такие способы признаются фиктивными сделками.

Если заинтересованное лицо подаст иск в суд с прошением признать сделку неправомерной, потянутся долгие недели судебных заседаний, и никто не может предугадать, какое решение может принять орган правосудия.

Если в муниципальной квартире прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, это еще больше усугубляет проблему. Исходя из законодательства РФ, они должны быть обеспечены жильем.

Совет! Лучше потратить немного больше времени и без лишних переживаний заняться легальной приватизацией жилплощади из личных финансовых средств. Это позволить осуществить продажу на законных основаниях.

Права собственников жилья

Основная идея приватизации помещений, это та действительность, что по завершению этого процесса гражданин становится полноправным обладателем и собственником квартиры. Уполномоченный орган выдает на руки две неопровержимых бумаги:

• свидетельство о праве собственности:
• документ о передаче жилья в собственность.

После этого распорядиться собственностью можно по своему желанию:

• продать
• подарить по дарственной;
• применить как вложение;
• заложить банковской структуре;
• сдать в аренду.

Вместе с правом владения собственник обязуется использовать жилье по назначению, содержать его и оплачивать коммунальные платежи

Перечень документов для продажи жилья

Итак, если квартира приватизировалась на законных основаниях и жизненные обстоятельства заставляют ее продать для отчуждения объекта недвижимости, необходимо собрать определенный список документов:

• оригиналы паспортов всех долевых собственников;
• идентификационные кода и их копии;
• свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей;
• разрешение попечительского совета;
• свидетельство о праве собственности;
• технический паспорт;
• свидетельство о браке;
• письменное согласие мужа/жены, если приватизация осуществлялась в брачном союзе;
• при продаже части жилплощади, письменное согласие участников долевого владения;
• документ о независимой оценке жилого помещения;
• сведения из БТИ;
• справка о составе семьи;
• документ, подтверждающий отсутствие долга по услугам жилищно-коммунальных хозяйств:
• персональный банковский счет (по желанию)

Как избежать форс-мажора?

Чтобы подстраховать себя от возможных непредвиденных ситуаций, рекомендуется оформлять все шаги сделки документально и в письменном виде:

• факт получения денег свидетельствуется распиской;
• передача задатка продавцу подразумевает наличие соглашения, в котором две стороны гарантируют оформление сделки, после приватизации жилья;
• договор должен иметь сведения о стоимости квартиры.

Мы выяснили, как продать квартиру с долгами по ЖКХ, если она принадлежит государству. Однако чтобы не попасть на крючок аферистов, нужно проявлять бдительность и осторожность.

Подобные сделки осуществляются с большим оборотом финансов, а это значит, что посредниками должны выступать проверенные лица, а сведения, которые вызывают малейшую долю недоверия, нужно проверять с особой тщательностью.

Более подробно о приватизации квартиры, увидите в этом видео:

Можно ли и как продать неприватизированную квартиру?

По утверждениям опытных юристов к ним довольно часто обращаются граждане именно с этим вопросом — можно ли продать неприватизированную квартиру. По действующему уже на протяжении больше двадцати лет закону, это невозможно, но при этом существуют несколько вполне легальных вариантов, правда сопряженных с определенным риском.

По сути, владельцами неприватизированных домов и квартир являются не жильцы, проживающие в них, а муниципалитет или государство и только они имеют право совершать сделку с недвижимостью. Сложность в этой ситуации заключается в том, что жилец хочет продать то, что ему не принадлежит. И закон этот факт может однозначно трактовать как неправомерный.

Но поскольку российский народ издавна славится своей выдумкой и изобретательностью, то к настоящему моменту существуют несколько способов решить эту проблему.

Чтобы успешно осуществить задуманное путем использования «лазеек» в законодательстве, необходимо не только посоветоваться по этому вопросу с родственниками и знакомыми, но и получить квалифицированные подсказки опытного специалиста — юриста или риэлтора, которые на этом деле, как говорится, «собаку съели».

Так как основные варианты сделок будут балансировать на «грани фола», то желательно, чтобы эти специалисты имели не только высокую квалификацию, но и репутацию порядочных людей.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?

Продажа неприватизированной квартиры с долгами явление, распространенное повсеместно. Конечно, многие покупатели стараются не связываться с такими объектами, боясь излишних проблем при оформлении, но все же при желании можно подобрать вариант решения проблемы, который устроит всех.

Например:

• В первую очередь попытаться договориться непосредственно с покупателем о внесении залога за недвижимость для погашения долга и последующего оформления в собственность. Поскольку этот способ таит в себе некоторый риск, следует подстраховаться и позаботиться о письменных гарантиях. При этом продавцам приходится идти на существенные уступки, чтобы договор состоялся.

• Второй вариант связан с агентством — они могут за определенную компенсацию сами выплатить ваш долг, а после завершения сделки вычтут сумму.

• Также довольно часто практикуется способ, когда агентство официально обращается в домоуправляющую компанию и дают им гарантии погашения долга после приватизации. Если такое разрешение получено, объект приватизируется и немедленно продается. Все эти действия возможны только с согласия самого продавца.

Какие есть ограничения при продаже неприватизированной квартиры?

Обязательными условиями являются:

• Продавец должен иметь другую жилую недвижимость, куда пропишется после продажи квартиры.

• Еще одним ограничением является требование к площади продаваемого жилья — она должна иметь пятнадцать или более квадратных метров.

• В момент оформления внимательно учитывается следующее положение — количество людей, выписывающихся из продаваемой квартиры должна совпадать с количеством прописывающихся в нее. Другими словами, если выписываются 3 человека, то прописаться должны тоже трое. Потом, конечно, это правило перестает быть актуальным — можно будет прописать кого-то, или, наоборот, выписать.

Способ первый: приватизируем квартиру совместно с покупателем

Грамотная реализация этого варианта предполагает следующие действия:

1. В первую очередь необходимо выяснить, может ли вообще ваша квартира пройти процедуру приватизации. Дело в том, что есть такая категория муниципальной собственности, которая в принципе не может быть передана в частные руки. К ним прежде всего относятся — жилое помещение в специальных домах, квартиры в военных городках, комната в общежитии, социальное жилье и квартиры в доме, где в этот момент ведется капитальный ремонт. Если ваше жилье к таковым не относится, то смело можете собирать соответствующий пакет документов.
2. Затем в администрацию того района, где находится ваша недвижимость, следует написать заявление, подписанное абсолютно всеми лицами, проживающими по данному адресу. Также необходимо предоставить пакет документов:
   • справка о составе семьи и данные о квартире;
   • паспорт гражданина России;
   • справка о жилищной квоте;
   • если имеются дети, недостигшие совершеннолетия, то их свидетельства о рождении;
   • документ, подтверждающий право на льготы.

Заявление будет рассматриваться в течение одного месяца. В дальнейшем должен быть заключен договор приватизации, заверенный нотариусом.

Все эти действия оправданы, если у вас уже есть готовый покупатель. Как лицо заинтересованное в покупке жилья, он вносит определенную сумму за приватизацию. А дальше, как говорится, вопрос техники — поскольку вы получили законное право продать квартиру, то и делаете это на радость покупателю и себе. Все довольны.

Способ второй — осуществляем обмен

Результат этого способа напрямую зависит от степени надежности агентства по недвижимости. Такой вариант был весьма популярным в эпоху девяностых, но и сейчас является хоть и рискованным, но оправданным шагом, когда речь идет о муниципальном жилье.

Основные моменты этого процесса:

• Самым сложным моментом является необходимость найти покупателя, который был бы не против такого обмена. Основным мотивирующим фактором для него является цена, ведь неприватизированная квартира стоит намного дешевле. Но все же этот способ вызывает у многих подозрение, поэтому количество таких сделок составляет всего 5% от общего числа продаж.
• Подыскивается агентство с хорошей репутацией, где покупатель приобретает жилье, равноценное вашему по цене и площади. Тут есть один щекотливый момент — после совершения сделки агентство может отказаться обратно купить квартиру. Другими словами, «кинет» вас на деньги. Доказать что-либо в суде будет практически невозможно.
• Затем подаются документы в районную администрацию с просьбой разрешить обмен.
• После того как получено разрешение происходит обмен квартирами. Став «хозяином» квартиры покупателя вы продаете ее обратно агентству за наличные деньги. В итоге все в выигрыше — покупатель получил то, что хотел (вашу неприватизированную квартиру), вы продали свой «неприват», риэлторы «наварились» на комиссионных.

Как видите, с одной стороны все легко и просто, с другой — рискованно и опасно.

Еще один вариант обмена

Все так же, как в первом варианте, но с небольшим отличием — теперь уже продавец заключает сделку с агентством, которое подбирает ему равноценное жилье в обмен на его «неприват». После завершения процедуры обмена продавец продает обратно агентству полученное жилье. Но здесь нюанс заключается в том, что такого рода сделки проворачиваются с помощью так называемых квартир-буферов.

Суть заключается в том, что на обмен обычно предлагается жилое помещение где-нибудь в самом удаленном месте, чаще всего существующее только на бумаге.

Таким образом, получается, что хозяин неприватизированной квартиры отдает свое жилье в обмен на несуществующую жилплощадь. Все хорошо кончится, если агентство не начнет жульничать. А если нет?

При самом плохом сценарии продавец может остаться вообще без жилья и денег.

Продажа неприватизированной квартиры — плюсы и минусы

Рассмотрим минусы:

• Такую квартируможет приобрести только гражданин России.
• Подобная сделка не допускает налогового вычета, то есть уплаченный налог невозможно будет вернуть.
• Покупатель такого жилья не будет являться собственником, хотя честно купил за наличные деньги.
• Также он не сможет его приватизировать, если до этого делал это с другой недвижимостью, так как право на такую процедуру дается только один раз.
• Есть реальный шанс пострадать от недобросовестности покупателя, так как доказать, что он должен продавцу денег совершенно невозможно. Ни один суд не примет такой иск, поскольку сделка оформлялась как равноценный обмен.
• Покупателю рассчитываться за такое жилье можно только наличными деньгами, так как подобные сделки не пользуются уважением у банков и они никогда не дают кредитов под это.

Как и в любом деле есть, конечно, и положительные моменты:

• Начать и завершить всю процедуру можно очень быстро буквально за неделю.
• Поскольку вся проверка и оформление документов осуществляется в государственной службе, исключены аферы и подлоги, связанные с ними.
• Такое жилье обычно бывает «чистым», то есть не может находиться под арестом за долги владельца и его невозможно заложить.
• Признание обмена недействительным полностью исключается.

Подводные камни при продаже

Любой из вышеперечисленных способов — это огромный риск для продавца. Угроза может исходить как со стороны продавца, так и со стороны агентства недвижимости.

Наиболее распространенные моменты мошенничества:

• продавец выписывается из квартиры, а деньги не получает;
• агентство под тем или иным предлогом отказывается выкупать квартиру-пустышку.

Если вы все же решитесь на такой отчаянный шаг, то рекомендуется тщательным образом проверить благонадежность и того, и другого.

Также при реализации этих схем не меньшую угрозу представляет и закон, так как подобные действия расцениваются как мнимые или притворные сделки.

Судебный маховик может раскрутиться, если кто-то из числа заинтересованных лиц напишет заявление с просьбой признать сделку недействительной. А как закончится слушание не возьмется предсказать даже опытный юрист.

Если в продаваемой квартире имеются несовершеннолетние дети, то этот факт еще больше увеличивает проблемы и вопросы, так как по закону им должно быть гарантировано будущее жилье.

Поэтому совет тут может быть только один — лучше спокойно приватизировать жилье, а потом на законных основаниях продать его. Это займет времени гораздо больше, зато все будет легально.

Как подстраховаться?

Чтобы избежать форс-мажорных ситуаций лучше каждый этап сделки оформлять письменно:

• если вам дают деньги, сразу выписывайте расписку;
• когда покупатель дает задаток, уговорите его подписать договор, в котором будут даны гарантии с обеих сторон, что после процедуры приватизации обязательно будет оформлена купля-продажа. Здесь можно посмотреть образец расписки в получении задатка за квартиру.
• проследите, чтобы в договоре отдельным пунктом была указана цена жилого помещения.

Какие права вы получаете после приватизации?

Основным смыслом приватизации является тот факт, что после завершения этой процедуры вы становитесь полновластным хозяином и владельцем жилья. У вас на руках будут два неоспоримых документа для этого: договор передачи квартиры в собственность и свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Теперь распоряжаться своим жильем можете как угодно, по своему усмотрению: продать его, оформить дарение, заложить в банке или внести в качестве вклада в уставной капитал.

Но не стоит забывать и о том, что вместе с правами вы получаете и обязанности по содержанию принадлежащего вам жилого помещения — оплачивать коммунальные услуги и платить налоги.

Продажа квартиры с долгами: инструкция

Задолженность за услуги коммунальных служб может возникнуть по ряду причин, включая как уважительные, так и связанные с безответственностью собственника квартиры. В любом случае долг накапливается и требует погашения. Из-за образовавшейся задолженности собственник непременно столкнется с проблемами при необходимости продажи квартиры. Поэтому для того, чтобы избежать возможных последствий, необходимо знать, как продать квартиру с долгами.

Инструкция по продаже квартиры с долгами

Можно ли продать квартиру с долгами: разбираем различные ситуации

Приватизированную

В большинстве случаев продать квартиру с задолженностью по коммунальным услугам возможно, но избежать ответственности за неуплату не удастся.

Согласно российскому законодательству новый собственник жилья несет ответственность за оплату коммунальных платежей:

• с даты оформления и получения свидетельства государственной регистрации права собственности;
• сразу после получения помещения в свое распоряжение.

Однако если передача задолженности по коммунальным платежам была оговорена между сторонами, то такая сделка может быть заключена. Согласие на погашение долга новым владельцем должно быть зафиксировано в письменном виде. Кроме того, потребуется письменное подтверждение управляющей компании, ответственной за предоставление коммунальных услуг.

Все обязательства сторон должны быть заверены у нотариуса с обязательным указанием суммы задолженности на момент купли/продажи квартиры.

Необходимо понимать, что задолженность по квартплате возлагается на человека, а не на объект недвижимости. Поэтому продажа квартиры с задолженностью является возможной, но сопровождается определенными трудностями оформления сделки.

Для оформления продажи квартиры с долгами необходимы следующие документы:

• паспорт или любой другой равноценный документ, удостоверяющий личность;
• нотариально заверенная доверенность (если продажей объекта занимается посредник);
• свидетельство о рождении и разрешение на продажу от имени попечительского совета (если совладельцем квартиры является несовершеннолетний);
• свидетельство о собственности;
• основание получения прав на квартиру (завещание/дарственная/договор купли-продажи или обмена и т. д);
• кадастровый паспорт и план;
• техническая документация;
• выписка из ЕГРП (для подтверждения юридической чистоты сделки);
• нотариально заверенное согласие на сделку от имени всех собственников жилья;
• справка из домой книги;
• выписка из лицевого счета.

При предъявлении претензий к потенциальному покупателю жилья, его последовательность действий будет заключаться в следующем:

• обратиться в управляющую компанию за справкой о наличии долга;
• уведомить управляющую компанию о смене собственника квартиры, написав заявление и приложив копии правоустанавливающих документов;
• сообщить продавцу о предъявляемых требованиях об уплате задолженности.

Конфликты, которые стороны не могут уладить самостоятельно, решаются в судебном порядке.

В некоторых случаях наиболее оптимальным вариантом будет снизить стоимость объекта на сумму задолженности по квартплате.

Однако при любом выходе из сложившейся ситуации все нюансы сделки должны быть зафиксированы на бумаге. Отдельным пунктом необходимо прописать перевод долга продавца на покупателя.

В случаях, когда приобретение квартиры с обременением из-за долга по коммунальным платежам не подразумевает перевод задолженности на нового собственника, обязанность погашать образовавшуюся задолженность возникает с даты регистрации нового права собственности.

Передача задолженности осуществляется исключительно при письменном согласии сторон.

Неприватизированную

Согласно российскому законодательству неприватизированную квартиру независимо от того, числятся долги за жильцами или нет, продать невозможно.

В таком случае квартира является собственностью государства, а значит, и распоряжаться ей проживающие не могут. Только после процедуры приватизации квартиру можно будет выставить на продажу.

Однако порой можно избавиться от квартиры, не находящейся в собственности, можно путем ее приватизации совместно с покупателем или совершив обмен одного жилья на другое.

Муниципальную

Одним из вариантов продажи квартиры с имеющимися задолженностями по квартплате является внесение покупателем залога. Данная сумма впоследствии должна быть отправлена на погашение долга по коммунальным платежам, без чего разрешение на реализацию недвижимости получить будет невозможно.

Могут ли приставы продать квартиру за долги?

Если собственник жилья своевременно не оплачивает коммунальные услуги, то при значительной сумме долга сотрудники ЖКХ могут подать исковое заявление в суд для взыскания задолженности.

Если квартира находится в собственности, то отнять ее могут в счет погашения долгов за коммунальные услуги в следующих случаях:

• квартира не является единственным жильем должника;
• квартира отдана в залог по ипотечному договору;
• вынесено судебное решение о проведении взыскания.

Если квартира передана должнику от государства по договору найма, а долги образовались по объективно неуважительным причинам, то через полгода просрочек квартиру могут отобрать, а семью выселить в принудительном порядке.

Безусловно, на улицу никто никого не выгонит, и жильцам предоставят жилье взамен. Однако площадь квартиры будет подобрана из расчета 6 квадратных метров на одного члена семьи.

Лишить жилья не смогут, если присутствует хотя бы одна из нижеуказанных уважительных причин:

• болезнь члена семьи;
• наличие несовершеннолетних или инвалидов в составе семьи;
• задержка выплаты заработной платы;
• вынужденная безработица должника.

Выселение возможно только в том случае, если должнику неоднократно поступали предупреждения о необходимости срочного погашения долга, но жильцы игнорировали данные сообщения и платежи не вносили.

Если собственник является должником по алиментам

Если должник по алиментам является собственником жилья, и при этом жилье не арестовано судебными приставами, то продать квартиру возможно. При этом долг останется за старым хозяином, а новый владелец не будет иметь к нему никакого отношения.

Однако если арест на жилье уже наложен, то продать квартиру не представляется возможным.

Можно ли продать квартиру с долгом за кап ремонт?

Продать квартиру с имеющимися долгами по коммунальным платежам, квартплате или капремонту можно. Но необходимо понимать, что факт задолженности перед новым покупателем утаить не получится, так как оформление прав собственности происходит на основании пакета документов, куда входит выписка из лицевого счета, отражающая состояние оплаты за ЖКУ.

В таком случае остается только попробовать договориться с покупателем о внесении аванса для дальнейшего погашения задолженности или о передаче долга новому владельцу, предварительно уменьшив стоимость жилья на соизмеримую сумму.

Имея долги в банке

Если жилье является залогом по кредиту, то без согласия банка продать такую квартиру нельзя.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке с материнским капиталом?

В данном случае процедура продажи квартиры мало чем отличается от продажи квартиры, просто взятой в ипотеку. Однако любое жилье, приобретенное с помощью материнского капитала, может быть продано только с разрешения органов опеки. Таким образом, чтобы продать квартиру, взятую в ипотеке под материнский капитал, необходимо получить разрешение не только от органов опеки, но и от кредитора.

Как происходит процесс продажи квартиры с долгами?

Существует несколько способов продажи квартиры по обоюдному согласию сторон. Один из них заключается в составлении промежуточного соглашения о получении аванса. В данном документе должны быть прописаны все условия сделки и цели, на которые пойдет уплаченная покупателем сумма.

В таком случае, если новый владелец даже не предпримет мер для погашения долга по ЖКУ, он не избежит проблем с управляющей компанией. Однако с юридической точки зрения он не будет нести никакой ответственности за накопленный долг.

В этой ситуации задолженность будет числиться за прежним собственником до истечения срока исковой давности. После окончания трехлетнего срока с бывшего хозяина средства в счет уплаты долга не сможет взыскать даже суд.

Из-за задолженности по коммунальным платежам судебные приставы могут наложить на квартиру обременение, которое не позволит продать квартиру до полного погашения долга.

Кто занимается покупкой квартир с долгами?

Как показывает практика, некоторые граждане целенаправленно приобретают квартиры с долгами по коммунальным платежам. Обусловлен этот интерес тем, что такие квартиры сильно падают в цене, благодаря чему потенциальный покупатель может сэкономить существенную сумму денег.

Помимо обычных граждан подобные мероприятия нередко практикуют некоторые агентства недвижимости, приобретая жилье на максимально выгодных для себя условиях, погашая долги, и затем продавая его с существенной большей наценкой.

Подводя итог, хочется отметить, что продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам возможна, но требует знания некоторых юридических тонкостей. Привлечение специалистов в сфере недвижимости и юриспруденции поможет существенно облегчить процедуру и избежать неприятных последствий оформления такой сделки.

Купля-продажа квартиры с долгом. Риски и советы юриста

Во многих случаях продажа квартиры, за собственником которой числятся долги, не противоречит российскому законодательству и является вполне осуществимой операцией. Речь идет, например, о коммунальных задолженностях. Ведь должником считается человек, а не квартира. Объект недвижимости по определению не способен иметь долговые обязательства. Другое дело, что не всякий человек захочет покупать такую квартиру: вместе с жильем он может получить еще и проблемы с жилищной конторой: хотя коммунальные службы и не вправе будут требовать от него погашения долгов предыдущего хозяина, они могут направлять по его адресу письма и счета на оплату долгов.

Поэтому самый главный совет лучше адресовать покупателям жилья: перед любой покупкой недвижимости нужно тщательно ознакомиться со всеми документами. А без профессионального нотариуса сделать это не всегда просто.

Впрочем, и тем, кто желает продать квартиру, но не может рассчитаться со старыми долгами, следует знать, что в таком случае им будет трудно собрать все документы для оформления договора купли-продажи. А долг в любом случае придется рано или поздно возвращать.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгом?

Если квартира не приватизирована, то не важно, числятся ли за жильцами долги или не числятся, продать ее невозможно. Она – собственность государства, и распоряжаться ей проживающие в квартире не имеют права. Жилье нужно приватизировать, и уже после выставлять на продажу. Кстати, в конце февраля 2016 года Президент Владимир Путин продлил программу бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилфонда.

Можно ли продать квартиру, если собственник является должником по алиментам?

В этом случае все зависит от того, арестовано ли имущество судебными приставами или не арестовано. Во втором случае продать квартиру возможно, долг за хозяином останется, новым владельцам он никаким образом перейти не может. Если имущество арестовано, то его реализовать нереально, пока с него не снимут арест.

Можно ли продать квартиру, если есть долги перед судебными приставами?

Согласно закону, если квартира арестована, то продать ее нельзя. Если ареста нет, то продать можно, но стоит учитывать, что судебные приставы могут потребовать немедленного погашения долга после получения продавцом денег за продажу объекта недвижимости.

Можно ли продать квартиру, имея долги в банке?

Если жилье находится в банке в качестве залога, то продать его нельзя без согласия банка. В других случаях – это реально и осуществляется по обыкновенной процедуре.

Можно ли продать долю в квартире, если есть долги по квартплате?

Сделать это возможно с согласия всех собственников жилья. Можно договориться с покупателем о цене с учетом вычета накопившейся суммы долга.

Можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?

В принципе, законодательных препятствий для продажи квартиры с долгами за свет, воду и прочие коммунальные услуги – нет. Но продавцу в любом случае факт задолженности не утаить, поскольку оформление права собственности осуществляется на основании перечня документов, куда входит и выписка из лицевого счета, по которой будет понятно состояние оплаты за жилищно-коммунальные услуги. Так что с покупателем придется договариваться о погашении задолженности, ведь хотя новый владелец по закону и не будет отвечать за эти долги, ему в таком случае будет трудно наладить отношения с поставщиком коммунальных услуг. Практика показывает, что поставляющие компании продолжают выставлять счета по оплате с учетом долгов предыдущего хозяина.

Существует несколько способов, как продать такую квартиру по обоюдному согласию продавца и покупателя:

1. Составить промежуточный договор о получении аванса. В нем прописать все условия такой сделки, в том числе цели, на которые пойдет сумма. После оплаты задолженности владелец будет обязан продать квартиру человеку, выдавшему аванс, по заранее оговоренной цене.
2. Договориться об уменьшении суммы сделки на сумму, которая соответствовала бы накопившейся сумме долга. Новый владелец в таком случае не избежит проблем с управляющей компанией, если сам не погасит задолженность, но по закону за долги, которые образовались до его вступления в права собственника, он не будет нести никакой ответственности в любом случае. Если же новый собственник решит не погашать задолженность, за бывшим хозяином долг будет числиться три года. После этого срока его нельзя будет взыскать с него даже через суд, по причине истечения срока исковой давности.

При продаже квартиры с долгом по коммунальным платежам следует учитывать еще несколько моментов:

• на квартиру могут наложить арест судебные приставы, продать ее будет невозможно до полного погашения долга;
• квартиру могут отключить от воды, тепла, газа и электричества, что также осложнит процедуру продажи.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

Продать квартиру в ипотеке можно только с разрешения кредитной организации, с которой был составлен ипотечный договор. Действовать нужно по одному из следующих вариантов:

• Договориться с банком о досрочном погашении долга, а с покупателем, в счет оплаты за квартиру, о выплате аванса, суммы которого хватило бы на закрытие ипотеки. Задаток должен быть оформлен по всем нотариальным правилам. После погашения задолженности и снятия с квартиры обременения составляется стандартный договор купли-продажи.
• Перевести с разрешения банка права и обязанности договора кредитования на покупателя, предварительно получив от него сумму, которая обговаривается сторонами.

Стоимость квартиры с обременением всегда ниже рыночной.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке с материнским капиталом?

Принцип продажи примерно тот же, что в случае с обыкновенной ипотекой, разница лишь в том, что любое жилье, приобретенное на средства материнского капитала, продается с разрешения органов опеки. То есть в этом случае нужно получить два разрешения: кредитной организации и органов опеки. Для этого нужно будет представить доказательства, что ребенок, на которого были выплачены средства, получит в собственность долю в другой квартире, не меньшую по объему и с учетом всех санитарных норм.

К сожалению, сегодня не всегда в точности соблюдается данная норма выделения доли ребенку, при осуществлении продажи и купли недвижимости, поскольку она сопряжена с большим количеством бюрократических тонкостей и находится в ведении сразу нескольких инстанций, где кроме органов опеки задействован, к примеру, Пенсионный фонд. Однако невыполнение всех требований чревато проблемами, особенно для стороны покупателя. Проданную без разрешения органов опеки недвижимость, приобретенную по материнскому сертификату, ребенок по достижении совершеннолетия легко может вернуть себе по суду, доказав неправомерность сделки. В таком случае покупателю придется возвращать квартиру обратно, хотя и на прежних владельцев будет возложено обязательство возврата полученных средств. Учитывая рост инфляции, от такого решения суда покупатель только проиграет и даже может оказаться на улице, при отсутствии другого жилья. Впрочем, и продавцам, не выделившим долю ребенку, может грозить нечто большее. Игнорирование гарантийных обязательств суд может рассмотреть, как факт мошенничества, а за это полагается уголовное наказание.

Общие советы

​Чтобы продать квартиру, имея за плечами долговые обязательства, лучше всего поступить следующим образом:

• получить задаток от покупателя и направить его на погашение долгов;
• или же предварительно попытаться изыскать средства, возможно, взять кредит, чтобы рассчитаться с долгами, а взятый кредит погасить уже после продажи жилья.

Покупателю же следует выдавать деньги авансом только после составления нотариального договора, в котором будет прописано, что средства пойдут на погашение задолженности, а квартира будет продана в установленные сроки и только конкретному лицу. Обязательно нужно узнавать, не приобреталась ли недвижимость на средства материнского капитала, и если это действительно так, требовать участия в сделке органов опеки. В любом случае, покупка квартиры у человека с долгами – это определенный риск.