Почему не стоит покупать квартиру в кризис

Кризис — лучшее время для покупки недвижимости

Согласно обзору «Глобальные экономические перспективы», опубликованному Всемирным банком в 2018 году, следующий год может стать точкой отсчета нового кризиса. С большой долей вероятности этот прогноз не сбудется, тем не менее мы написали статью о том, стоит ли покупать квартиру в кризис и как правильно это сделать.

Как кризисы влияют на рынок жилья

С 1998 года российский рынок недвижимости пережил три крупных кризиса: 1998 — начало 2000-го, 2008-2010 и 2014-2016 годы. Их влияние на ситуацию с жильем было одинаковым: ослабление рубля привело к росту инфляции, а доходы населения резко упали. В результате у людей не осталось средств на покупку квартир, что вызывало снижение цен на недвижимость.

В 1998 году цены упали на 30-35% в долларах. Тогда сегмент новостроек только-только зарождался, ипотеки не существовало, поэтому основной удар принял рынок вторички. В 2008 году стоимость жилья снизилась на 30-35% в долларах и 10-15% в рублях. К тому времени сектор первички уже сформировался, но был слабо отрегулирован. Многие компании не справились с ситуацией, и в этот период прогремел ряд крупных девелоперских банкротств. В 2014-2016 годах цены упали на 15-20% в рублях. Многие успешные до кризиса компании заморозили свои проекты, из-за чего образовался внушительный список долгостроев и «Бездомный полк» обманутых дольщиков.

Почему выгодно покупать жилье в кризис

Кризис считается одним из самых благоприятных моментов для покупки жилья. Из-за падения доходов формируется низкий спрос на квартиры, цены также уменьшаются. Застройщики всеми силами стараются привлечь покупателя и простимулировать спрос: расширяют линейку предложений, проводят акции и предлагают большие скидки.

Покупатель оказывается в выгодной ситуации: на рынке представлен широкий выбор квартир по низкой стоимости.

Как выгодно купить квартиру в кризис

Если на дворе кризис, а у вас есть сбережения, которые вы не хотите потерять, важно успеть воспользоваться моментом и вложиться в новую квартиру. Наши специалисты составили памятку, как это сделать с минимальным риском и максимальной выгодой.

Не торопитесь с выбором и не принимайте импульсивных решений

Стремясь быстрее продать квартиры, застройщики пытаются «продавить» покупателей: «Кризис вот-вот закончится, цены взлетят, хватайте, пока не поздно!». Не «ведитесь» на заманчивые предложения и не принимайте импульсивных решений. Внимательно изучите рынок и сравните цены у разных застройщиков на разных объектах.

Следите за скидками

Скидки на жилье имеют ярко выраженную сезонность. Самый высокий спрос наблюдается в середине осени и весны, поэтому в это время девелоперы проводят много привлекательных акций и распродаж. Периоды затишья на рынке новостроек приходятся на майские и новогодние праздники — в это время можно присмотреться к вторичке.

Чтобы угнаться за скидками, не обязательно просматривать кучу разных ресурсов и постоянно следить за новостями и обзорами. На нашем сайте регулярно появляются самые свежие и выгодные предложения от застройщиков, а наши специалисты всегда в курсе актуальных акций и распродаж.

Тщательно выбирайте застройщика

Внимательно изучите финансовое положение застройщика: просмотрите бухгалтерские отчеты на официальном сайте компании, закажите на сайте налоговой выписку по юридическому лицу. Проверить, есть ли у фирмы долги, можно на сайте Федеральной службы судебных приставов в разделе «Банк данных судебных производств». Судебные иски, поданные на компанию, ищите в базе арбитражных дел. Больше информации о том, как выбрать надежного застройщика, вы найдете в отдельной статье.

Самыми надежными в кризисные времена считаются крупные компании, которые имеют долгий стаж работы и сотрудничают с ведущими банками.

Мы постоянно мониторим рынок и ведем собственный рейтинг надежных застройщиков Петербурга.

Будьте предельно осторожны, покупая жилье на стадии котлована

Квартира в доме на первых стадиях строительства стоит в среднем на 25% дешевле готового жилья. Застройщики стремятся привлечь внимание покупателей к объекту и существенно снижают цены, чтобы быстрее распродать квартиры и собрать средства на дальнейшее строительство. После сдачи объекта стоимость квартир ощутимо вырастает в некоторых проектах до 60%.

При этом котлован — самая рискованная стадия строительства. В кризисные времена ситуация меняется непредсказуемо. Девелопер может не продать квартиры так быстро, как планировал, не собрать достаточно средств и, как следствие, «заморозить» проект.

Выбирайте частично готовые новостройки с уже возведенными внешними стенами. Это оптимальный вариант для покупки: цены еще достаточно низкие, а риски «заморозки» не так высоки.

Ищите недвижимость, которая гарантированно подорожает в будущем

Ключевой фактор для стоимости жилья — расположение. В Петербурге традиционно востребованными и стабильно дорогими остаются квартиры в исторических локациях поблизости от центра и в обжитых «спальниках» с развитой инфраструктурой — Московском, Выборгском и Калининском районах. Покупка жилья здесь будет надежным вложением средств.

Однако в этих частях города квартиры продаются по высоким ценам, которые не всем по карману. По данным портала «Бюллетень недвижимости», в 2018 году средняя цена «квадрата» на Крестовском острове — 223 тыс. рублей, на Невском проспекте — 208 тыс. рублей, на Московском проспекте — 140 тыс. рублей. При этом средняя цена квадратного метра по городу составляет 104 тыс. рублей.

Если хотите купить дешевле, обратите внимание на развивающиеся локации. Изучите Генеральный план Петербурга, определите, какие объекты инфраструктуры появятся в городе в обозримом будущем и оцените перспективы разных районов. Например, открытие станции метро повышает стоимость жилья в среднем на 10-15%.

Изучите выбранный объект во всех подробностях и ищите подвох даже там, где его нет

Если хотите купить вторичку, приходите на просмотры заранее. Познакомьтесь с районом, оцените состояние двора и подъезда, поговорите с соседями и бабушками на лавочках. Так вы узнаете недостатки квартиры, о которых продавец вам не сообщил.

Если выбрали новый жилой комплекс, обязательно съездите на стройплощадку. Почитайте, что пишут дольщики в соцсетях и на форумах.

Обратитесь к грамотному специалисту

Сделки с недвижимостью всегда рискованны, а в кризис опасность мошенничества или невыгодной покупки возрастает в разы. Советуем обратиться к профессионалам. Наши специалисты подберут наиболее выгодный вариант, исходя из текущей ситуации на рынке и прогнозов на будущее, помогут найти решение в нетипичных ситуациях, а также тщательно проверят документы, чтобы исключить обман.

Будьте особенно внимательны с жильем, которое имеет обременения: находится в залоге, под судом или приобретено с нарушениями в приватизации. Такие квартиры, как правило, продаются ниже рыночной стоимости, но имеют высокий юридический риск. Советуем заключать сделки при участии специалиста.

Стоит ли покупать квартиру прямо сейчас

По данным исследования холдинга RBI, в I квартале 2018 года в Петербурге продано на 10% больше квартир, чем за тот же период 2017-го. Это повлияло на цены: достигнув минимума в прошлом году, они начали медленно расти. На графике ниже динамика стоимости вторичного жилья обозначена сплошной линией, первичного — пунктирной:

Чем вызван такой всплеск спроса? Первое: стабильное снижение ипотечных ставок, которые упали до рекордных 9%. В то же время появилось большое количество государственных программ, которые позволяют купить жилье с помощью субсидий и льгот. Недвижимость стала доступнее, закономерно, что люди чаще ее покупают.

Второе: из-за обещанного в июле 2018 года запрета долевого строительства и перехода к проектному инвестированию случился строительный бум. По новому закону застройщики больше не смогут использовать «дешевые» деньги дольщиков, а будут возводить дома на собственные средства или занимать их у банков под проценты. Все это вызовет неминуемый рост цен на жилье. Часть небольших строительных компаний, возможно, уйдет с рынка, а количество предложений сократится. В преддверии перемен застройщики начали активно развивать новые проекты, которые будут продаваться по ценам, близким к 2018-му, еще 3-4 года.

Таким образом, сейчас на рынке недвижимости создалась благоприятная для покупателя ситуация. Благодаря низким ипотечным ставкам и медленному росту цен жилье остается доступным. При этом выбор квартир в новостройках очень широк: от недорогих студий до элитных вариантов. Ощутимый рост стоимости жилья и сокращение предложения следует ожидать к 2021 году.

Чтобы подобрать квартиру, воспользуйтесь нашим поиском. В нем можно отфильтровать жилые комплексы по районам, компаниям, ценам и срокам сдачи:

Экономический кризис и ипотека: чем может помочь государство и что делать заемщику?

Ипотечное жилищное кредитование в контексте экономического кризиса. Какие стратегии государственного регулирования проблемы помогут заемщикам пережить тяжелые времена.

Как грамотно купить квартиру в кризис: советы, прогнозы и риски

Главный вопрос, который волнует многих, что делать со своими сбережениями во время экономического кризиса. Первое, что приходит на ум это инвестирование в недвижимость. Паника вызывает ажиотаж на рынке. Отсюда вытекает следующее: на каком этапе брать жилье в столь нестабильное время? Попробуем взвесить все «за» и «против».

Можно ли покупать недостроенное жилье в кризис?

Стоит ли покупать квадратные метры в новостройке в такое нестабильное время – каждый решает сам. Риски есть всегда, особенно во время нестабильной экономической ситуации. На момент глобального кризиса рекомендуем с особой дотошностью подходить к выбору застройщика. Изучите его историю, выясните сколько лет он существует на рынке, оцените объемы и темпы роста, а также убедитесь, что у него есть реализованные объекты.

Вкладывайте деньги в жилые комплексы с высокой степенью готовности! Нужно помнить, что покупать следует только по договору долевого участия (ДДУ), который заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре. Это обеспечивает защиту обеим сторонам. Если подобные манипуляции кажутся вам сложными и непонятными, у нас в агентстве «PRO ОБМЕН» есть своя статистика по застройщикам, и мы сможем быстро подобрать наиболее оптимальный вариант для вложения ваших денег.

Какие квартиры надежнее покупать во время кризиса?

Если вы и так планировали улучшать свои жилищные условия, можно обратить внимание на рынок вторичной недвижимости. Поскольку покупательская способность понижается и падает спрос, это неизбежно будет вести и к понижению стоимости квартир. Тем не менее, цена готового жилья все равно будет оставаться выше, чем стоимость квартир в строящихся ЖК, но учитывайте тот факт, что вторичку приобретать безопаснее. Как минимум, не придется ломать голову, надежного ли застройщика вы выбрали.

Но и здесь мы рекомендуем не тратить личное время на самостоятельный выбор и осмотр квартир на вторичном рынке, потому что мошеннических схем в этом секторе гораздо больше, чем в случае с новостройками. Покупатель может обезопасить себя, обратившись в агентство недвижимости и заключив договор купли-продажи. Обычно в таких документах все четко прописывается: сроки, стоимость, порядок передачи средств. И в этом случае риелтор выступает гарантом безопасности сделки. Главное – найти действительно хорошего агента.

Как меняется стоимость недвижимости на фоне кризиса 2020 года и обвала рубля?

Если сравнивать 2020 и 2014 год, то можно предположить, что резкий рост цен на квартиры очень даже возможен. В первую очередь это касается новостроек, так как при малейшем колебании валюты покупательская активность возрастает. Через 3-6 месяцев, если рубль стабилизируется по отношению к доллару и евро, стоимость квартир перестанет расти. Опять же, если посмотреть на ситуацию 2014-2015 годов, то цены на недвижимость тогда заметно снизились после кризисной встряски.

Екатерина Новикова, эксперт компании «PRO ОБМЕН»

Обычно ослабление национальной валюты ведет к ужесточению условий кредитования и повышению процентов. Виталий Мутко (заместитель председателя правительства РФ по вопросам строительства и регионального развития) уже предупредил о возможном повышении. По его словам, активы дорожают и в течение последней недели банки выдают ипотечные кредит «себе в убыток». Средняя базовая ставка находится на уровне 8,5% годовых, и спрос на такие кредиты увеличивается. Напомним, что лучше брать займ в той валюте, в которой получаете зарплату!

Так как же меняется стоимость недвижимости в кризис? Большинство россиян стараются как можно быстрее вложить рубли в жилье. Это вызывает всплеск и, как следствие, временное повышение цен. Далее возможен такой же вариант развития событий, как это уже было в кризис 2014-ого года: доходы россиян падают, цены на продукты и товары первой необходимости растут, ажиотаж стихает и стоимость квартир начинает снижаться.

Риски при покупке недвижимости в кризисное время

Риск при покупке недвижимости в кризис может заключаться лишь в том, чтобы не попасть в долговую яму. Следует адекватно расценивать свои финансовые возможности. И на этой ноте мы возвращаемся к нашему главному вопросу: как же правильно покупать квартиру, если за окном экономический кризис и эпидемия коронавируса впридачу?

Вот что рекомендуют эксперты «PRO ОБМЕН»: если у вас имеются свободные средства, и вы давно задумали покупку недвижимости, то лучшего времени для этого не найти. К тому же сейчас многие застройщики устраивают акции и скидки, чтобы привлечь клиента. У нашего агентства есть доступ к закрытым предложениям и часто удается выгодно сторговаться в пользу покупателя квартиры.

Стратегии для собственников недвижимости: как не потерять деньги в кризис

Эксперты рассказали «РБК-Недвижимости», как не потерять деньги при вложении в столичную недвижимость.

Чтобы не совершить серьезную ошибку при вложениях в недвижимость, в экономические кризисы лучше не паниковать и не делать резких движений, рекомендует председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Многие в 2014 году бросились покупать все, на что хватало средств, в итоге приобрели не самые ликвидные объекты, которые потом продавали по тем же ценам, а иногда и дешевле, вспоминает эксперт.

Долгосрочная перспектива сегодня туманна, риелторы рекомендуют воздержаться «от инвестиционных покупок на будущее, если нет планов заработать сегодня». «Так как рынок недвижимости реагирует не так быстро, как, например, фондовый, ответной реакции можно прождать три – шесть месяцев, а за это время не исключены коррекция и обратный отскок курса рубля, поэтому в моменте лучше придерживаться стратегии выборочного инвестирования — то есть покупать качественные активы по адекватной цене», — поясняет партнер Colliers International Владимир Сергунин.

«Фундаментально московская недвижимость в целом вряд ли недооценена. Также надо помнить, что вложения в недвижимость — долгосрочные. И даже если квартира покупается в инвестиционных целях, надо обращаться к жизненному опыту и задавать себе вопрос, хочу ли я жить в этой квартире и в этом районе», — советует руководитель департамента исследований, партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов.

Валютные инвесторы в плюсе

Россияне, которые хранили сбережения в валюте, всегда выигрывали на разнице курсов в кризис. Российская жилая недвижимость после 2008 года стала номинироваться в российской валюте, а в 2015-м и коммерческая недвижимость перешла на рубли. Сегодня россияне со сбережениями в валюте могут зафиксировать прибыль, у них открывается больше возможностей для вложения в недвижимость.

В прежние кризисные периоды инвесторы в жилье всегда становились более активными, особенно те, кто хранил сбережения в валюте. «Нынешняя ситуация не станет исключением, и здесь нет ничего удивительного — в большинстве своем граждане мало разбираются в акциях и ценных бумагах, при этом недвижимость является для них понятным и надежным инструментом сохранения и приумножения средств, даже если вложения в нее окупаются не столь быстро и продуктивно», — поясняет Доброхотова.

Не откладывать задуманное

В то же время риелторы не рекомендуют откладывать задуманное: если есть потребность и намерение продать — продавайте, решили покупать — покупайте. «По возможности подбирайте ликвидные объекты, которые потом сможете реализовать не по номиналу, а с прибылью. Например, в случае приобретения квартиры с целью сохранения средств вместо одной просторной трешки лучше купить две однушки — и сдача в аренду, и последующая продажа двух однокомнатных будет однозначно выгоднее, чем сдача и продажа трехкомнатной», — говорит Доброхотова.

«Тем, кто планировал покупку по ипотеке, советую поторопиться — кредитные деньги будут дорожать, и таких ставок, как сегодня, возможно, мы можем в скором времени не увидеть», — добавляет Доброхотова. О вероятном росте ипотечных ставок из-за ужесточения кредитно-денежной политики Банка России говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Если вы планируете опираться на кредит при приобретении жилья — лучше покупать сейчас, а не дожидаться взлета ставок до 14–15% годовых», — советует эксперт.

«В краткосрочной перспективе рынок реагирует на обвал рубля скачкообразным повышением цен на жилье, причем как девелоперами, так и собственниками вторички. Поэтому едва ли вы успеете быстро организовать сделку по продаже старой квартиры, если не планировали ее раньше и не имеете на примете покупателей. Правда, сейчас на рынке появятся клиенты, которые будут стремиться очень быстро приобрести жилье (для инвестиций или в связи с опасением роста ипотечных ставок). Именно таких клиентов можно «поймать» на пике ценового скачка, поэтому если квартира уже выставлена на продажу, не следует ее снимать», — говорит Литинецкая.

Для сдачи в аренду

На вторичном рынке жилья Старой Москвы сейчас нет предпосылок к снижению цен, считает директор департамента вторичного жилья компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Один из плюсов сохранения сбережений путем покупки квартиры и дальнейшей сдачи жилья внаем — ожидаемый рост арендных ставок в столице, говорит эксперт. По данным «Инком-Недвижимости», в 2019 году средняя ставка аренды однушек в Москве выросла на 9%, в 2020 году ожидается рост на уровне 5–7%. «Наиболее ценным активом для сохранения своих сбережений сейчас является жилье экономкласса, если говорить точнее — бюджетные однокомнатные квартиры в типовых домах стоимостью 5–6 млн руб., поскольку на такие квартиры велик спрос как со стороны покупателей, так и арендаторов», — отмечает Шлома.

Сегодня инвестиционно-привлекательными могут быть вложения в жилье в хорошей локации, причем не только на первичном рынке, считает Денис Соколов. По его словам, комфортабельные районы с хорошей транспортной доступностью, находящиеся в пределах МЦК и БКЛ, будут все больше тяготеть к центру города, а разница в качестве жизни в центре и на окраинах еще будет сильно различаться.

Нет лучшего варианта для хранения сбережений, чем держать их в разных корзинах, считает Сергей Шлома. По его мнению, оптимальная схема: 30–40% накоплений держать в долларах, еще 30–40% вложить в приобретение недвижимости, а оставшиеся средства хранить в евро и рублях. Пробовать какие-то другие варианты, тем более вкладывать туда все свои сбережения, эксперт не советует, а фондовый рынок рекомендует оставить вне поля зрения, пока его штормит.

Снова кризис: покупать, продавать, ждать?

Такого грохота от падения национальной валюты россияне не слышали уже давно: в сети рассуждают о новом кризисе и шутят, что пора закупать гречку и керосин. Циан.Журнал спросил у представителей рынка, как насчет недвижимости: не пора ли закупать и ее? Что будет с ценами дальше и что делать тем, кто планировал обзавестись жилплощадью?

Что происходит?

9 марта случилось непредвиденное: нефтяные котировки рухнули из-за запланированной, но так и не случившейся сделки ОПЕК+, в ходе которой стороны должны были договориться о сокращении добычи нефти.

Событие повлекло за собой ряд экономических последствий, самым громким из которых стало очередное падение рубля. На 10 марта, по данным Московской биржи, на старте торгов курс доллара вырос почти до 72,77 рублей (прибавив 4,2 рубля), евро — до 83 (+5,1 рубля).

Практикующий эксперт-риэлтор московского рынка Евгений Коноплев считает, что дальнейший сценарий будет зависеть от монетарной политики государства — будет ли оно искусственно сдерживать снижение рубля к валюте, и от действий самих россиян — поспешат ли они приобретать и без того растущую валюту.

Предсказать ответы на эти вопросы сложно, особенно на фоне мировой ситуации, когда Китай «провинился» коронавирусом, США штормит из-за не очень предсказуемых действий Дональда Трампа, Европу лихорадит на фоне брексита, а в России сменилось правительство, и пока непонятно, какой курс изберут власти дальше — силовой или экономический.

Во всем нужна сноровка, закалка, тренировка

Если нефть задержится на низких значениях и инфляция начнет набирать обороты, не исключено, что Центробанку придется повысить ключевую ставку. Такое мнение высказал профессор факультета экономических наук ВШЭ Олег Вьюгин РИА Новости.

Найти новостройку, пока жилье не подорожало https://www.cian.ru/novostroyki/

Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи», допускает несколько путей развития событий. Первый: банки отреагируют на изменения и повысят ипотечные ставки, но не более чем на 1–1,5%: опыт показывает, что резкое повышение — тупиковый путь. Такое легкое повышение будет уравновешено политически, поскольку наиболее оправданное для банков рыночное решение сейчас — 2–2,5% роста.

Оно сократит спрос на недвижимость, но позволит сбалансировать рынок, и в краткосрочной перспективе вызовет снижение стоимости квадратного метра. Но при покупке с привлечением ипотечных средств выгода от снижения цен компенсируется повышением ставок. Наиболее реален, по мнению эксперта, другой вариант.

Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи»

Есть и третий сценарий — самый негативный: полный обвал цен на недвижимость. Это произойдет в случае, если государство полностью откажется от мер поддержки — ставка по ипотеке взлетит на уровень 2014–2015 гг., тогда цена недвижимости может снизиться на 20–25%.

«В краткосрочной перспективе будет наблюдаться снижение цен, но за счет высоких ставок по ипотеке выгоды от этого никто не получит. Мало того, в долгосрочной перспективе это чревато дефицитом жилья, вызванного тем, что развитие строительной отрасли затормозится», — полагает собеседник Циан.Журнала.

Впрочем, он уверен, что россияне уже закалены предыдущими кризисами и теперь воспринимают происходящее прагматично. что и правильно — повода для паники нет.

«В марте-апреле мы прогнозируем максимальную активность на рынке недвижимости — в части подбора объектов и завершения сделок. Потребность в приобретении жилья — базовая. И в любом случае спрос на недвижимость будет. Как ни странно, во время кризисов он даже растет, но в такие периоды уменьшается средняя площадь покупаемых квартир: некоторые предпочитают переехать в квартиру меньшей площади, чтобы сократить свои выплаты по ипотеке», — комментирует эксперт, напоминая, что рынок поддержат и недавние изменения в правилах выплаты маткапитала.

Консервативный рынок

Александр Москатов, управляющий директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» отмечает, что рынок недвижимости инертен — цены на нем не могут поменяться так же быстро, как скачет курс рубля. Но реакция на нарастающий кризис обязательно последует.

Александр Москатов, управляющий директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Что касается владельцев дорогих объектов, то те, у кого нет задачи в кратчайшие сроки продать свою недвижимость, обязательно сделают пересчет объектов в валюте, уверен эксперт. Когда случаются девальвации, такие процессы на рынке просто неизбежны. Но, к сожалению владельцев, покупатели не реагируют на такие изменения — новые цены не подкрепляются реальным платежеспособным спросом.

Брать или не брать?

Управляющий партнер Point Estate Павел Трейвас напомнил, что при скачке доллара в 2014 году все рублевые активы скупались очень быстро, однако тогда у людей были большие запасы наличных средств.

«Пока непонятно, будет ли в 2020 году такой же сильный рост иностранных валют, но определенный толчок к продажам рублевых активов точно произойдет. Если курс рубля останется на прежнем уровне, то цена останется прежней только у самых неликвидных объектов, остальные вырастут вслед за новым курсом. Долларовые же объекты (например, дома и квартиры под ключ) останутся без изменений, хотя некоторые владельцы будут давать небольшую скидку», — полагает эксперт.

Говоря о покупке рублевых объектов, Павел Трейвас советует тем, кто рассчитывал заключить сделку, сделать это максимально быстро. Если речь идет о недвижимости, номинированной в долларах, то, на взгляд собеседника Циан.Журнала, лучше попытаться торговаться и поискать дополнительные скидки.

Коммерческий директор Glincom Иван Татаринов пока не готов точно предсказать будущее: он склоняется к тому, что цены на жилье либо не изменятся вовсе, либо коррекция будет незначительной, поскольку они номинированы в рублях.

На вторичном рынке не исключены отдельные стрессовые распродажи у тех собственников, которые имеют какие-либо обязательства (долги, кредиты) в иностранной валюте.

«Если у клиента рублевый капитал, то нет необходимости резко менять свои планы. Если же капитал в иностранной валюте, имеет смысл подождать дальнейшего падения курса рубля — цены на недвижимость в пересчете на доллары/евро снизятся еще», — рекомендует он.

Что думают застройщики

Директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан подчеркивает, что рынок недвижимости достаточно консервативен — вряд ли в одночасье случится резкий скачок цен на недвижимость. Цены на рынке недвижимости номинируются в рублях и напрямую с курсами валют не коррелируются, но ориентированы на платежеспособный спрос среди населения, указывает эксперт.

Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development

Но цепочку не очень приятных последствий могут спровоцировать и сами россияне. При резком скачке валют те, кто не успел ее купить до повышения курса, постараются быстрее приобрести недвижимость, опасаясь роста цен. В результате вырастет спрос на новостройки, и застройщики повысят цены.

«Мы не собираемся специально повышать цены на квартиры, так как план продаж четко привязан к спросу: стоимость квадратного метра растет как по мере стадии строительной готовности, так и после продажи некоторого объема квартир или из-за высокого спроса на определенный тип квартир», — уверяет Алексей Лухтан.

Коммерческий директор «Сити-XXI век» Евгений Шевченко признает, что любые колебания курса — всегда окно возможностей для застройщика.

Евгений Шевченко, коммерческий директор «Сити-XXI век»

Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент», верит, что если в ближайшее время россияне поймут, что прогноз благоприятный, и перед людьми не развивающийся кризис, а просто коррекция (а также, если курс рубля стабилизируется на текущем уровне), то никаких существенных последствий для рынка недвижимости не предвидится, а основным риском останется переход на эскроу-счета.

«А если нас ждёт полноценный кризис с последующим обвалом курса рубля, то рынку придётся нелегко, и государство будет вынуждено поддержать отрасль — важно, чтобы сделало оно это вовремя. В этом случае мы прогнозируем повышение покупательской активности, а также, как следствие, инфляцию и повышение цен, которое будет обусловлено не столько желанием девелоперов нажиться на ситуации, сколько подорожанием импортных строительных и отделочных материалов и металла из-за колебаний курса валют, что увеличит себестоимость квадратного метра».

В итоге, говорит собеседник издания, всё это вынудит девелоперов корректировать цены. Возможно, допускает эксперт рынка, кто-то будет продавать квартиры по старым ценам, желая или получить быстрые дешевые деньги, или избавиться от неликвидных предложений, но такие компании станут скорее исключением.

«Кроме того, возможное повышение покупательской активности произойдет еще и потому, что последние 3-5 лет Сбербанк и многие другие банки предлагали депозиты с очень привлекательными процентными ставками, и сейчас сроки этих депозитов подходят к концу. В последнее время на наших проектах увеличилось число людей, которые подбирают под себя квартиру, но с отсрочкой оплаты в 1-2 месяца. То есть они уже не успевают перевести деньги в валюту по сниженному курсу, поэтому наиболее оптимальный способ сохранить свои сбережения в нынешних условиях — это приобрести недвижимость, потому что это то немногое, что может сохранить и приумножить капитал». Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент».

Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимости», утверждает, что пока застройщики не корректировали свои прайсы после валютных скачков. «Наблюдать за ситуацией и спросом они будут как минимум до конца рабочей недели. Если у покупателей возникнет паника, подобная той, что была в декабре 2014 года, то возможно увеличение цен — в рамках 10%».

Внимательный читатель, вероятно, уже сделал для себя выводы: не время для паники. Скорее всего тактика, предлагающая притормозить и подождать дальнейшего развития событий, окажется наиболее выигрышной.

Стоит ли покупать квартиру сейчас, в кризис?

Сегодня я отвечу на вопрос, который мне часто задают в комментариях: Стоит ли сейчас покупать квартиру в кризис? Мотивы у всех разные: кто-то давно нуждается в собственном жилье, кто-то просто хочет сохранить сбережения, чтобы они не обесценились, кто-то хочет приобрести инвестиционный актив. Итак, стоит ли сейчас покупать недвижимость, и как это сделать максимально выгодно — об этом далее в статье.

Думаю, все отлично видят, в каком состоянии сейчас находится экономика России, Украины, и других соседних стран. Это состояние можно охарактеризовать как серьезный, глубокий финансовый кризис. Причем, где-то он, вполне вероятно, уже достиг дна (например, в Украине), а где-то дно еще может быть впереди. Стоит ли покупать квартиру в кризис? Давайте разберемся.

Кризисные периоды в наших странах всегда сопровождаются высоким уровнем инфляции и девальвации. Цены на все, в том числе и на недвижимость, в национальной валюте растут, а покупательная способность населения падает. Как следствие — падает спрос на квартиры.

С другой стороны, все больше людей начинают испытывать какие-то финансовые проблемы, например, теряют источники дохода, не могут рассчитаться с долгами, и т.д., и чтобы эти проблемы как-то решить, многие вынуждены идти на продажу своих дорогостоящих активов, в том числе и недвижимости. Как следствие — предложение вторичного жилья на рынке растет.

Итого, что мы имеем: падение спроса и рост предложения на недвижимость в период кризиса неизбежно приводит к снижению ее стоимости.

То есть, стоимость квартир на вторичном рынке в кризисные периоды падает, что делает их покупку более выгодной. Только поймите правильно: это не означает, что она ниже в сравнении с докризисной ценой: она ниже в сравнении с той ценой, которая могла бы быть с текущим уровнем инфляции и девальвации.

Чтобы было понятно, объясню на примере. Допустим, некая квартира до кризиса стоила 1 млн. денежных единиц. Наступил кризис, инфляция, девальвация, и все подорожало в среднем в 3 раза. А эта квартира подорожает не в 3, а в 2-2,5 раза и будет стоить 2-2,5 млн. денежных единиц.

В сильный кризис недвижимость дорожает, но слабее, чем другие товары и услуги.

И второй важный момент: я веду речь о реальной стоимости, за которую может состояться сделка с реальным покупателем. То есть, выставлять начальную цену продавцы, конечно же, будут более высокую (в нашем примере, допустим, 3 млн. ден. ед.), но при этом будут готовы хорошо уступить в цене, видя реальное намерение купить.

Чем сильнее кризис — тем ощутимее может быть скидка в цене реальному покупателю.

Ну а лучше всего падение цены на недвижимость будет заметно в валютном эквиваленте: цена в долларах может упасть даже в 2 и более раз. Так стоит ли покупать квартиру сейчас по такой цене? Конечно же, это очень заманчиво.

Чтобы максимально выгодно купить квартиру в кризис, сбережения на эту цель необходимо откладывать в долларах или евро.

Однако, здесь еще важно определить: а достигнуто ли уже дно кризиса, или же оно еще впереди. Потому что, если финансовый кризис будет усугубляться, экономика продолжить слабеть, то и цены на недвижимость могут упасть еще сильнее. В связи с этим, покупатели обычно выжидают самой низшей точки экономического спада, и в этот момент совершают покупку.

На дне кризиса, как правило, можно купить недвижимость по максимально выгодной цене.

Еще один важный момент: все вышесказанное касается преимущественно только квартир на вторичном рынке, выставляемых на продажу непосредственно владельцами. Потому что у застройщиков на первичном рынке просто не будет таких возможностей для снижения цен, даже если их квартиры никто не будет раскупать: они в максимальной степени зависят от стоимости стройматериалов и строительных работ, которая в кризис вырастет сопоставимо с другими товарами и услугами. Конечно, некоторое снижение цен может наблюдаться и тут, но оно будет не таким существенным, как на вторичном рынке.

Думая о том, стоит ли сейчас покупать квартиру, лучше обращать внимание именно на вторичный рынок: там покупка окажется более выгодной.

Стоит упомянуть и тот факт, что далеко не у всех есть нужная сумма для приобретения недвижимости, поэтому многие люди рассматривают вопрос получения ипотечного кредита. Здесь есть немало своих особенностей. С одной стороны, в кризис ипотека становится менее доступной: банки, если и готовы предоставлять такие кредиты, то дороже, на меньшие сроки, и с более серьезными требованиями к заемщикам. С другой стороны, такое ужесточение требований на руку и самим заемщикам: банк не даст кредит, не будучи уверенным в том, что заемщик его вернет, а значит и риски попадания в долговую яму, о которых люди порой не особо задумываются, ниже.

Конечно же, принимая решение об оформлении ипотечного кредита, заемщик, в первую очередь, сам должен быть на 100% уверен, что он его погасит. Даже в кризис, даже если его уволят с работы (что вполне вероятно), и т.д. То есть, он должен иметь очень надежные и стабильные источники дохода, а сумма кредита должна быть посильной, «подъемной» и в национальной валюте, чтобы исключить валютные риски. Подробнее обо всем этом можно почитать в отдельной статье: Как и где взять ипотеку?

Плюсом же является то, что когда начнется экономический рост (а он обязательно начнется — дно не может быть вечным), начнут расти доходы, начнет расти в цене купленная квартира, а проценты и долг банку останутся такими же. В этом плане покупка квартиры в кредит будет выгодной.

При покупке квартиры в кризис можно пользоваться ипотекой, но с особой осторожностью. Каждый случай очень индивидуален.

Вроде бы достаточно аргументов в пользу покупки, однако всегда надо рассматривать и противоположную сторону.

Если квартира необходима вам для жизни — здесь, думаю, раздумывать не стоит: все равно вам нужна эта покупка, она вам жизненно необходима. А вот если вы хотите купить квартиру, чтобы сохранить сбережения или приобрести некий инвестиционный актив — есть смысл задуматься.

Во-первых, если кризис усугубится, недвижимость может упасть в цене еще сильнее. Во-вторых, если вы планируете сдавать ее в аренду — не факт, что это получится, особенно — по выгодной цене, потому что покупательная способность людей находится на низком уровне. Таким образом, вы можете приобрести актив, который не будет приносить никакого дохода, но будет требовать дополнительных расходов на коммунальные платежи, ремонт и т.д. И сколько продлится такой период — спрогнозировать сложно.

В заключение сделаю краткие выводы о том, стоит ли сейчас, в кризис покупать недвижимость.

1. В кризис можно купить квартиру по очень выгодной цене.
2. Речь идет преимущественно о вторичном рынке недвижимости.
3. Чтобы купить квартиру максимально выгодно, нужно дождаться самого дна кризиса.
4. Перед кризисом покупать недвижимость «чтобы сохранить деньги» невыгодно, т.к. в дальнейшем она упадет в цене, можно будет купить дешевле.
5. Речь идет о стоимости недвижимости в валюте. Сбережения на покупку необходимо хранить в долларах и/или евро.
6. В кризис можно получить очень хорошую скидку от продавца: выставленная и реальная цена существенно отличаются — надо торговаться.
7. Ипотечный кредит в кризис является одновременно выгодным и очень рисковым.
8. Кризис — это удачный период, чтобы решить жилищный вопрос.
9. С инвестициями в недвижимость в кризис нужно быть очень осторожными.

Примените все это к своей ситуации и сделайте вывод о том, стоит ли сейчас покупать квартиру.

Я желаю вам принятия верных финансовых решений. До новых встреч на Финансовом гении, увидимся в других публикациях сайта!