Возможен ли обмен квартирами без купли продажи
Меняемся квартирами: когда это выгодней купли-продажи
Федот, да не тот
Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.
По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами.
Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571).
Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП). То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн руб., приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 13%. Точно так же нужно регистрировать договор в Росреестре. Как и при ДКП, требуется согласие супругов на совершение сделки и тоже не разрешается ухудшать жилищные условия ребенка, если он в результате ДМ переезжает с одной жилплощади на другую.
Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем. А лучше поговорим только о специфических сторонах мены. Они весьма любопытны.
К мене редко прибегают по понятным причинам: найти того, кого устроит ваша квартира и чья жилплощадь при этом понравится вам, непросто. Зато при родственных сделках мена – отличный вариант.
Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности. А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная.
Можно, конечно, эту «однушку» продать и выкупить у экс-супруга его долю в «трешке». Но поиск покупателя, учитывая кризисное падение спроса, может затянуться на неопределенный срок. Вдобавок придется заплатить за совершение этой сделки, а потом еще одной – по выкупу доли.
Мена же позволяет полюбовно решить вопрос всего за месяц. Если, конечно, у бывших супругов нет взаимных претензий и они согласны на такой вариант.
Еще пример. Члены семьи получили наследство от умершего отца. По завещанию каждому назначено имущество: сыну автомобиль и земельный участок, дочери дача. Но сыну машина не нужна, да и земля ни к чему. А вот дача пригодилась бы.
Дочь же, наоборот, предпочла бы авто и землю. При этом оба хотят сохранить это имущество в семье, не продавая чужим людям. Здесь договор мены – идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий.
Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго.
Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене. Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют. Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана.
В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег. Поэтому не нужно платить комиссию за перевод по безналичному расчету, а ведь она начинается от 1% от перечисляемой суммы – в итоге набегает немаленькая оплата.
Не придется раскошеливаться и на аренду банковской ячейки и сопутствующие услуги (комнату для переговоров, доверенность на доступ контрагентов арендатора к ячейке и т. п.) – расходы за месяц составили бы около 3 тыс. руб.
Правда, если одна квартира, участвующая в сделке, дороже другой, то для доплаты нужно будет провести указанные операции. Но все же это будут меньшие траты.
Договор мены – это один документ, а ДКП – два: один человек продает имущество, а второй покупает, поэтому для каждой стороны составляется отдельный договор. Соответственно госпошлину за регистрацию ДКП придется платить дважды – в целом 4 тыс. руб.
То же относится и к нотариальному заверению сделки. Вообще-то закон этого не требует.
Можно составить договор мены в простой письменной форме, обойтись без нотариуса и просто зарегистрировать документ в Росреестре.
Но некоторые для надежности предпочитают посетить нотариуса. Его услуги обычно стоят около 3 тыс. руб. за заверение одного договора (или проценты от стоимости квартиры). При купле-продаже придется платить дважды, ведь договора-то два. А при мене – только один раз.
Еще один крайне важный нюанс касается расторжения договора. Допустим, покупатель по каким-то причинам заподозрил продавца в нечестности и через суд добился расторжения сделки купли-продажи.
Продавец должен полностью вернуть ему уплаченные за квартиру деньги. Но он их давно потратил. Тогда покупателю придется ждать выплаты не один год и можно вообще не дождаться.
Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру. Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище – эти затраты не компенсируются.
Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале).
Пять шагов предпродажной подготовки квартиры
Как обменять квартиру на квартиру: с доплатой и без нее
Банки Сегодня Лайв
Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим
А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.
Чтобы купить квартиру за свои деньги, среднестатистическому россиянину нужно откладывать всю свою зарплату 5-10 лет, ничего не оставляя на жизнь. Это по силам не всем, поэтому остаются варианты с ипотекой и обменом одной квартиры на другу. Но чтобы грамотно провести сделку по обмену квартиры, нужно знать, как это делается.
Какие варианты обмена допускает закон
В советские годы обмен квартирами процветал: других способов законно купить жилплощадь просто не было. Людям приходилось изобретать невероятные по сложности схемы обмена жильем, чтобы получить нужную квартиру. С распадом СССР появилась возможность законно купить жилье, но законодательство России по-прежнему разрешает обмениваться квартирами.
По сути, есть 2 варианта, как в наше время можно провести обмен:
- прямой обмен – две стороны сделки просто въезжают в квартиры друг друга;
- обмен через куплю-продажу – стороны составляют 2 договора купли-продажи, обе стороны покупает квартиры друг друга.
При этом есть одна ключевая особенность – это статус жилплощади. Она может быть приватизированной или все еще находиться в муниципальной собственности (будучи все еще неприватизированной). В зависимости от этого условия проведения сделки будут разными.
Обмен приватизированными квартирами с точки зрения закона практически не имеет отличий от купли-продажи – составляется договор мены, а условия сделки регламентируются статьями 567-571 Гражданского кодекса РФ.
Но все усложняется, если квартира до сих не приватизирована и находится в муниципальной собственности. Статьей 72 Жилищного кодекса РФ обмен муниципальной жилплощади не предусмотрен. С другой стороны, прямого запрета на такие сделки тоже нет.
В итоге решение по обмену неприватизированными квартирами принимают органы местного самоуправления на основании внутренних постановлений. Скорее всего, администрация перезаключит договоры социального найма с нанимателями уже по другим адресам.
С точки зрения закона неприватизированная квартира отходит в собственность государства если тот, кто в ней прописан, больше не имеет прав на нее.
Однако в перспективе его родственники вправе оспорить такое решение в суде. А при положительном решении смогут в дальнейшем приватизировать жилплощадь на свое имя. Это длительный процесс, но для покупателей это всегда риск.
Как проводится сам обмен: основные этапы
Определение основных условий обмена
Прежде чем приступать к самому обмену, нужно уточнить несколько моментов:
- какой статус имеет обменная квартира: является она муниципальной или находится в частной собственности. Сделать это можно, получив выписку из ЕГРН или просто узнать в соответствующих органах;
- если с правом собственности все в порядке, принять решение, по какой именно схеме будет проходить обмен. Это может быть договор купли-продажи или договор мены.
Стоит учесть, что согласно статье 567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи приравнены другу к другу.
Договор купли-продажи оформляют в том случае, если в стоимости обмениваемых квартир есть разница. Договор мены заключают в том случае, если цены квартир близки или незначительно отличаются. Сам способ обмена выбирают стороны соглашения.
Дальнейшие действия выполняют в присутствии нотариуса и адвокатов.
Необходимо помнить, что при заключении договора мены и договора купли-продажи имущества придется оплатить налог на доходы физических лиц – 13% или 30% от стоимости. Другими словами, даже если квартира была просто обменяна, в договоре мены все равно указана ее стоимость, и на ее основании будет рассчитываться НДФЛ к уплате.
Сбор необходимых документов
Сделка по обмену квартир – это юридически значимое действие, после которого возникает право собственности. Поэтому для гарантии законности обмена нужно собрать достаточно большой пакет документов:
- правоустанавливающие документы на жилье . Это может быть договор передачи имущества в собственность, договор дарения, договор купли-продажи и аналогичные. Они потребуются для проверки имущества на наличие наследников, которые могли бы в последствие претендовать на имущество.
Довольно часто после приобретения новой квартиры появляются наследники, которые стараются оспорить договор купли-продажи в суде. Судебная практика такова, что достаточно часто решение принимается в их пользу.
Кроме этих документов могут попросить предоставить согласие супруга/супруги на обмен или продажу общего имущества. Такое согласие должно быть нотариально заверенным (и это дополнительные расходы).
Также может потребоваться согласие на реализацию имущества от потенциальных наследников (например, если на момент совершения сделки по обмену у собственников жилплощади были несовершеннолетние дети). Иногда в таких случаях может понадобиться согласие органов опеки.
Если квартира находится в залоге у банка, придется брать его согласие на отчуждение такого имущества. Но, скорее всего, банк откажет – или согласится с условием, что после обмена новая квартира тоже будет оформлена в залог.
Составление договора купли-продажи или мены
Как только пакет документов с обеих сторон собран, стороны переходят к непосредственно оформлению сделки. Для этого заключают два договора купли-продажи (если был выбран этот способ обмена). В нем обязательно должны присутствовать такие пункты:
- стоимость жилья (в каждом договоре сумма своя);
- сумма доплаты одной из сторон (при ее присутствии);
- факты того, что третьи лица не вправе претендовать на имущество в будущем;
- прочие реквизиты сторон;
Все эти данные указываются и в договоре мены. Туда можно еще и внести пункт об оценочной стоимости обеих квартир, но его включают по согласию сторон.
Кроме этого, прописывают в договоре техническое характеристики квартир: общая площадь, жилая площадь, количество комнат и другие параметры жилья. Все эти данные должны совпадать с кадастровым или техническим паспортом, иначе сделку могут признать недействительной.
Примерный образец договора мены можно скачать прямо здесь:
|
«Образец договора мены» Скачивание начнётся сразу после клика по иконке PDF |
|
«Образец договора мены» Скачивание начнётся сразу после клика по иконке Word |
Не стоит забывать, что нужно указывать сроки передачи прав на имущество и суммы доплаты. То есть, указать: квартира переходит в собственность в такую дату, а доплата осуществляется до этого числа. Указывается также, какая из сторон готова взять на себя обязательства по оплате оформления сделки. При желании стороны могут оплатить услуги нотариуса вместе.
После этого составляется акт приема-передачи имущества, который подписывают обе стороны. Если передача квартир в собственность происходит не сразу, в акте указывается дата передачи.
Расходы на сделку по обмену
При обмене квартирами придется платить, и не один платеж:
- выписки из ЕГРН и БТИ – стоят по 400-600 рублей;
- госпошлина за регистрацию права собственности – 2 000 рублей;
- услуги нотариуса – 4 000-10 000 рублей плюс 0,2% от суммы сделки;
- при необходимости – услуги по оценке стоимости жилья;
- после сделки нужно оплатить налог на доходы физических лиц.
Налог – это особая статья расходов, если квартира была в собственности более 3 или 5 лет (в зависимости от способа ее получения), НДФЛ платить не придется. Если же срок владения был меньше, заплатить придется 13% или 30% (для нерезидентов) от суммы. Важно, что налоговую базу можно сократить на 1 миллион рублей, а считать ее можно по кадастровой стоимости.
Все статьи расходов, за исключением НДФЛ, стороны вполне могут разделить пополам. Но иногда кому-то нужно обновить техпаспорт или заказать какие-то дополнительные документы – это владелец квартиры делает уже только за свой счет.
Но многие советуют пойти на дополнительные расходы и застраховать свое имущество. Как показала практика, часто собственники квартир сталкиваются с тем, что родственники бывших собственников претендуют на часть жилплощади.
Через суд они могут признать сделку недействительной. Особенно большой риск, если в сделке участвовал опекун недееспособности или несовершеннолетнего лица.
Так что даже если сделка была оформлена с учетом всех требований законодательства, часто судьи принимают решения в пользу наследников.
В итоге новый собственник может остаться без обменянной квартиры. Как вариант, его могут обязать его выплатить определенную сумму за имущество – все будет так, как потребует истец.
Чтобы избежать такой ситуации, будет нелишним застраховать свое имущество. Этот вид страхования называется титульным. Если наследники обратились в суд в течение нескольких лет после совершения сделки, и суд принял положительное решение, страховая компания возместить новому собственнику имущества стоимость потерянной им квартиры.
Как выгодно обменять квартиру в Москве?
Обмен квартир для многих людей – чуть ли не единственный способ улучшения жилищных условий. С помощью обмена можно поправить свое финансовое положение, получив денежное возмещение за переезд в менее дорогое жилье. Однако поиск выгодных вариантов и сам процесс совершения сделки сопряжены с рядом трудностей, которые неподготовленному человеку не так легко преодолеть. Попробуем прояснить: как правильно и выгодно обменять квартиру?
На столичном рынке жилой недвижимости сориентироваться особенно сложно – количество и структура предложений меняется ежеминутно. При этом нужно учесть массу нюансов: район, близость к отставкам общественного транспорта или метро, качество постройки, состояние жилья, условия продажи, возможные риски… Хороший вариант обмена можно искать годами, если вы не профессионал в данном вопросе.
Варианты обмена квартир весьма разнообразны, каждый из них имеет свои особенности, делающие обмен более или менее выгодной сделкой:
- Обмен квартиры на загородную недвижимость. Вариант для тех, кто устал от мегаполиса. Удаленность жилья от Москвы должна компенсироваться более комфортными условиями проживания либо денежной выгодой. В идеале, современный загородный дом должен находиться в месте с хорошей транспортной доступностью и благоприятной экологической обстановкой, а также быть оснащен всеми необходимыми коммуникациями: отоплением, газом, электричеством, канализацией… Более того, если идет речь о доме или коттедже для постоянного проживания, следует обращать внимание на инфраструктуру – наличие в пешей доступности продуктовых магазинов, аптек, почтовых отделений, поликлиник и других социально значимых объектов.
- Обмен для увеличения или уменьшения площади квартиры. К этому варианту обмена обращаются люди, как правило, с целью смены района, увеличения жилплощади или получения существенной денежной компенсации. Обмен производится с доплатой или без нее, в зависимости от местонахождения, состояния и площади обеих квартир. Квартира меньшей площади в центре Москвы может обмениваться на квартиру большей площади в спальном районе без доплат, особенно, если речь идет о коммунальных квартирах.
- Обмен одной квартиры на несколько производится обычно по семейным обстоятельствам, когда члены семьи хотят разъехаться или съехаться, но также с целью улучшения жилищных условий, если речь идет о расселении жильцов коммунальной квартиры в центре Москвы. При этом каждая из комнат такой жилплощади может быть обменена даже на 2-комнатную квартиру в спальном районе. Квартиры большей площади обмениваются на несколько квартир меньшей площади с доплатой или без нее.
- Обмен равноценных по площади квартир в разных районах может производиться по соображениям удобства проживания сторон: при изменении места работы или учебы, в целях проживания рядом с родственниками. Так, обмен квартиры в центре на равную по площади в более отдаленном районе подойдет тем, кто хочет получить доплату без потери квадратных метров.
Для рынка недвижимости Москвы существует специальный вариант обмена квартир по схеме trade in, предполагающий покупку квартиры в новостройке с зачетом стоимости старой квартиры. Подобный обмен квартир осуществляется через агентства недвижимости и является самым быстрым и надежным. Сделка занимает 2-3 дня.
Традиционные способы обмена квартир, которые практиковались еще в советское время, также хорошо работают на московском рынке недвижимости. Но самостоятельно заниматься обменом опасно, поскольку в этом случае вы не защищены от юридически нечистых сделок.
Попавшись на выгодное с виду предложение, вы рискуете потерять свое жилье или произвести при обмене несправедливую доплату. Правильно оценить вашего потенциального партнера по сделке, подтвердить верность оформления документов и возможность совершения обмена могут только специалисты. То же касается и затрат на рекламу выставленного вами на продажу варианта –расходы на нее могут «украсть» всю выгоду от сделки. При этом профессиональные риелторы располагают собственными базами данных и могут в значительно более короткий срок подобрать лучшие предложения обмена. Агентства недвижимости заинтересованы в предоставлении вам самой полной информации о состоянии рынка недвижимости и в правильности вашего выбора. Найденный же случайно вариант обмена может сопровождаться ложной информацией об оценке стоимости предлагаемого вам жилья, о правах собственности или пользования, об интересах несовершеннолетних детей, зарегистрированных на обмениваемой площади.
Порядок обмена квартир и необходимые документы
Обмен – это любая сделка с жильем, в результате которой два участника сделки обмениваются жилплощадью. Такая сделка может проводиться как с приватизированным жильем, так и с неприватизированным. Обмен приватизированного жилья на неприватизированное невозможен. Также сделка может быть совершена через договор купли-продажи (ДКП), если все объекты жилья приватизированы.
Сделка по ДКП может быть простая и альтернативная. В простой сделке участвуют только покупатель и продавец. В альтернативной – владелец продаваемой квартиры является одновременно покупателем другой квартиры. В настоящее время большинство сделок по купле-продаже – альтернативные, причем количество квартир, участвующих в сделке, может быть достаточно большим (7-8 квартир). Сложность альтернативной сделки состоит в том, что все ДКП должны быть подписаны одновременно.
«Альтернатива подобрана!» – говорят в тех случаях, когда продавец нашел себе приемлемый вариант нового жилья; при этом «легкая, или реальная альтернатива» подразумевает, что продавец выставляет адекватные притязания к понравившейся квартире, аналогов которой на рынке недвижимости имеется достаточно много.
«Легкая альтернатива» – это, скажем, продажа двухкомнатной квартиры в Щелково с одновременной покупкой с доплатой в этом же районе трехкомнатной квартиры, стоимости которой хватает для воплощения ее владельцами намеченных планов.
«Нереальная, или сложная альтернатива» – это, например, продажа двухкомнатной малогабаритной квартиры в Щелково с одновременной покупкой в этом же районе трехкомнатной квартиры, но без доплаты. То есть, какими бы незначительными ни были бы притязания к трехкомнатному жилью, без дополнительных выплат здесь не обойтись, поскольку маленькая трехкомнатная квартира в старой девятиэтажке на первом или последнем этажах, с не лучшим видом из окна всегда будет стоить больше двухкомнатной «брежневки» или «хрущевки».
В чем же состоит суть альтернативной сделки (альтернативного обмена)? Дело в том, что одновременная продажа существующей квартиры и покупка нового жилья снижает как для продавца, так и для покупателя финансовые риски. Например, можно было бы вначале просто продать квартиру, а затем, добавив планируемую сумму, приобрести новое жилье. Но! Конъюнктура цен на московском рынке недвижимости такова, что между продажей одного жилья и покупкой нового (на что потребуется время) может произойти скачок цен, который разрушит все планы сторон. Это особенно актуально для лиц, решивших заняться подобными сделками самостоятельно, без привлечения специалистов. Таким образом, квалифицированная оценка жилой недвижимости здесь стоит во главе угла: она позволит составить прогноз необходимых доплат и в целом определить вероятность проведения подобной сделки.
Процесс проведения альтернативного обмена квартир упрощенно выглядит следующим образом:
| № | Этап | Особенность |
|---|---|---|
| 1. | Поиск покупателя на квартиру | Заключение договора, внесение аванса покупателем |
| 2. | Поиск новой квартиры | Заключение договора, внесение аванса продавцу |
| 3. | Сбор необходимых документов | Как правило, поручается агентству недвижимости |
| 4. | Юридическая экспертиза документов | |
| 5. | Организация проведения сделки: расчет денежных средств, аренда банковских ячеек, закладка в них необходимых сумм | |
| 6. | Заключение сделки | Подписание договоров купли-продажи недвижимости, направление документов на госрегистрацию |
| 7. | Завершение сделки | Изъятие денежных средств из банковских ячеек, подписание акта приема-передачи квартиры |
В случае альтернативного обмена квартира выставляется на продажу. Когда на нее находится покупатель, для продавца подбирается подходящий вариант из тех, что выставлены на открытом рынке. Деньгами, полученными за свою квартиру, он расплачивается за другую. Это простая схема, но она требует присутствия третьего участника, так называемого «чистого покупателя», который располагает достаточными средствами для покупки. Эта покупка делает возможным дальнейший процесс.
В случае прямого обмена участники сделки имеют дело только друг с другом и рассчитываются путем взаимозачетов. При кажущейся простоте этой схемы, здесь отсутствует элемент свободного выбора новой квартиры на рынке, который есть в схеме альтернативного обмена. Особенно хорошо это видно в тех случаях, когда одна квартира обменивается на несколько. В случае альтернативного обмена можно купить квартиры у разных владельцев. В случае прямого обмена потребуется один владелец нескольких квартир.
В пакет документов для обмена квартир должны входить:
- Правоустанавливающие документы.
- Кадастровый паспорт помещения (составляется в районном БТИ).
- Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.
- Справка об оценочной стоимости квартиры.
- Паспорта и свидетельства о рождении участников сделки.
- Свидетельства о браке, расторжении брака, письменное согласие супруга (супруги) на заключение договора, если участвующая в обмене квартира была куплена в период брака. Согласие требуется даже при расторгнутом на момент совершения сделки браке.
- Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы – если в сделке участвуют несовершеннолетние.
- Нотариально заверенные отказы от претензий на квартиру лиц, которые по закону могут иметь такие претензии. Например, совершеннолетние лица, которые на момент приватизации продаваемой квартиры были несовершеннолетними и не участвовали в приватизации.
Договор обмена квартир и другие документы
Порядок обмена приватизированных квартир может регулироваться двумя видами договоров:
- Договор купли-продажи.
- Договор мены.
В договоре мены прописывается, что каждая из сторон обязуется передать свою квартиру в обмен на другую. При необходимости указывается сумма и порядок доплаты, которую должна произвести одна из сторон.
В случае обмена приватизированных квартир стороны передают друг другу права собственности.
Несмотря на то, что обмен квартир — распространенная практика, не всем удается провести его успешно и с выгодой для себя. Требуется понимание ситуации на рынке и правовых нюансов, навыки ведения переговоров с контрагентами и оформления документов.
Как происходит обмен квартиры с доплатой на большую или меньшую в 2020 году: документы, налог
Сегодня обмен квартиры с доплатой распространен не очень широко. Шанс найти подходящий вариант жилья при условии, что его владельцы согласятся переехать в предоставленную им альтернативу, очень небольшой. Намного вероятнее взять новую квартиру в trade-in. Однако если сторонам удается договориться, обмен можно оформить достаточно просто. Как это сделать – рассмотрим сегодня.
Законодательная база
Обмену посвящен блок статей Гражданского кодекса РФ с 567 по 571. В соответствии с указанными нормами обмен квартирами оформляется договором мены. Договор считается как две купли-продажи, осуществленные по одному документу. Это означает, что:
- сторона одновременно считается продавцом своей квартиры и покупателем чужой;
- для оформления сделки нужен тот же пакет документов, что и при купле-продаже;
- передачу квартиры можно оформить отдельным актом или прописать в договоре обмена, что функции передаточного документа выполняет сам контракт;
- права собственности сторон обязательно регистрируются в Росреестре;
- налог при обмене квартиры считается и уплачивается как при ДКП.
Кроме того, чтобы поменять квартиры можно воспользоваться альтернативным вариантом – составить на каждую отдельный договор купли продажи. Как именно обменять квартиру, зависит от конкретной ситуации. Особой разницы в договорах нет, поэтому нужно смотреть, есть ли подходящий вариант для обмена. Если имеется – можно заключать мену, а если поиски только ведутся, то возможно лучше воспользоваться стандартным ДКП. Так будет быстрее.
| МЕНА | КУПЛЯ-ПРОДАЖА |
| Один договор, в котором описаны все квартиры и участники. Проходит одна сделка.
Удобно, если недвижимость уже найдена, а условия согласованы. |
На каждую квартиру составляется отдельный ДКП. Проходит две сделки.
Так обменяться намного проще, чем искать вариант под договор мены. |
| Нотариальное заверение обязательно, если отчуждаются доли в праве или если недвижимость принадлежит ребенку. В остальных случаях – по соглашению сторон.
Госпошлина в размере 2 000 рублей уплачивается за каждую квартиру отдельным чеком! Заплатить 4 000 по договору мены – неверно, пошлину придется платить заново, а излишек возвращать из бюджета. По налогам разницы нет – подробнее о налоговом вопросе читайте ниже. |
|
Варианты обмена
В зависимости от рынка, на котором происходит обмен квартиры, бывает три варианта сделки:
- обмен на вторичном рынке – заключается договор мены или два ДКП между физическими лицами;
- обмен на новостройку по программе trade-in – между застройщиком и покупателем заключается ДКП, по которому в счет нового жилья идет старая квартира;
- размен муниципального жилья под контролем администрации.
Внимание! Данная статья посвящена обмену приватизированных квартир. Как разменять неприватизированное, муниципальное жилье, читайте здесь.
Обмен на вторичном рынке
Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально. Самый сложный этап – это поиск подходящего варианта жилья, а оформление проходит достаточно просто, с помощью одного договора мены или двух ДКП.
- на равноценное жилье – тогда стоимость квартир полностью совпадает, до последней копейки;
- на большую и более дорогую недвижимость – тогда нужно производить доплату;
- на меньшую и менее дорогую недвижимость – тогда доплату вносит вторая сторона.
Список документов
Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:
- паспорта участников обмена;
- выписка из ЕГРН – заказать актуальную, не старше месяца, для проверки арестов/запретов/обременений;
- документ-основание – для более глубокого анализа юридической чистоты;
- технический паспорт – для проверки перепланировки;
- справка об отсутствии долгов по ЖКУ – чтобы не получить квартиру с задолженностью;
- справка о прописанных – закрыть риск получить квартиру с зарегистрированным человеком;
- нотариальное согласие супруга на сделку;
- разрешение опеки, если отчуждается квартира, принадлежащая ребенку;
- квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за каждую квартиру – для МФЦ.
Когда документы собраны, можно оформлять договор для обмена.
Бланк договора
В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее нужно прописать:
- ФИО, паспорта и адреса сторон;
- описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
- общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
- стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
- порядок передачи (по акту или по договору);
- иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.
Стоимость указывается обязательно. В основание стороны могут положить любые цифры – рыночную, кадастровую или инвентаризационную стоимость. Прикладывать какие-либо специальные отчеты не требуется, достаточно просто оценить жилье по своему усмотрению. Размер доплаты также прописывается обязательно.
Если доплата не планируется, об этом тоже прописывают в соглашении. Цены в данном случае указывают равные.
ВНИМАНИЕ! Загрузите бланк договора мены для заполнения. Сделка нотариального удостоверения не требует, если нет несовершеннолетних собственников и не отчуждаются доли в праве.
Порядок действий
Рассмотрим, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке пошагово:
- Поиск вариантов для обмена, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
- Сбор документов на квартиры по списку выше.
- Оформление соглашения.
- Подача соглашения в МФЦ на регистрацию прав. Прийти на подачу нужно лично с паспортами и документами по сделке. Заявление оформит сотрудник МФЦ на приеме.
- Регистрация занимает 3-14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их прав на жилье.
- Доплату и фактическую передачу можно выполнить на любом этапе.
Если сделка проводится по двум ДКП, то в МФЦ нужно будет взять два талона – поскольку будет подаваться два комплекта документов.
Доплату можно провести с помощью любого способа, поименованного в статье по этой ссылке.
Налоговый вопрос
Поскольку обмен с доплатой или без нее приравнивается к купле-продаже, в результате сделки стороны должны заплатить налог 13% в бюджет, если недвижимость находилась в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене с доплатой по одному договору граждане часто совершают ошибку, рассчитывая НДФЛ от суммы доплаты. Это неверно – налоговая база в данном случае будет равна цене переданной квартиры.
Пример. Сидельников А.П. и Палочкин Г.В. заключили договор мены своих квартир с доплатой. Жилье Палочкина налогом не облагается, т.к. находилось в его владении более 5 лет. Недвижимость Сидельникова оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона оплачивается квартирой Палочкина, а 500 тысяч идут в качестве доплаты. Налог нужно рассчитывать от полной стоимости – 3,5 миллионов, а не от суммы доплаты.
При этом каждый из «продавцов» имеет право на налоговый вычет с продажи и на налоговый вычет с покупки. Схема следующая:
- в первую очередь налогооблагаемая база уменьшается на фиксированный вычет продавца – 1 миллион рублей;
- далее эта бала уменьшается на вычет покупателя, поскольку обе сделки совершены в одном налоговом периоде – максимум, на 2 миллиона рублей;
- от полученной суммы берется 13% — это сумма налога к уплате.
Пример. Васютина Л.А. обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налогооблагаемая база в ее случае составила 3 000 000 рублей. Применив налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 рублей базы. Как покупатель другого жилья она имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей. Применив его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей – налог платить не придется.
Таким образом, максимальный вычет может достичь 3 миллионов рублей (1 миллион вычет продавца + 2 миллиона вычет покупателя при взаимозачете налога). Все операции отражаются в декларации 3 НДФЛ. Подробнее об уплате налога читайте здесь.
Обмен на новостройку
Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.
Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.
Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.
Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:
- расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
- хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
- стоимость ниже цены нового жилья.
Обратите внимание! Застройщик, как правило, проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость недвижимости у независимого оценщика.
Список документов и порядок действий
Обычно застройщики просят предоставить следующие документы:
- подлинники правоустанавливающих документов и выписку из ЕГРН;
- техпаспорт не старше 5 лет;
- нотариальное согласие супруга, разрешение опеки, если есть несовершеннолетние участники;
- справка об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту, паспорта на электро-, водо- и газосчетчики;
- справка о прописанных.
На основании данных документов разрабатывается ДКП по форме застройщика, после чего документ подписывается и сдается на регистрацию через МФЦ в Росреестр. После госрегистрации осуществляется окончательный расчет – доплата.
Обмен ипотечной квартиры
Если недвижимость, которую планируется обменять, находится в ипотеке, то перед сделкой необходимо ипотеку погасить. Любые сделки с заложенным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, иначе сделку могут аннулировать через суд, а квартиру – изъять в счет уплаты долга по ипотеке.
Получить одобрение банка на обмен ипотечной недвижимости по соглашению мены даже с доплатой практически нереально. Но есть другие способы обмена:
- продажа покупателю с переводом на него долга по ипотеке;
- заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения займа, снятие обременения и продажа жилья.
Полученные от купли-продажи деньги направляются на покупку другого жилья.
Подробнее об отчуждении ипотечных площадей читайте статью по этой ссылке.
Можно ли доплатить материнским капиталом
Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.
При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:
- в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
- обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
- полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.
Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.
Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.
Итак, обмен с доплатой – редкая, но вполне законная сделка. Для ее оформления не требуется обращаться к нотариусу, достаточно оформить соглашение в простой письменной форме.
Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство быстро меняется – поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые вопросы можно решить только в рамках индивидуальной консультации.
Понравилась статья? Сохраните ее на своей страничке в соцсети с помощью кнопки «Поделиться» и поставьте 5 звезд!
Могу ли я не продавать, а обменять свою квартиру на другую?
Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.
Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.
Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?
Увы, придется либо ждать истечения срока, либо платить. Но можно еще попробовать уменьшить налоги. Сейчас объясню.
В чем различие между куплей-продажей и меной
Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.
Покупатель уплачивает продавцу определенную сумму и становится собственником жилья. Продавец с полученными деньгами может делать все, что ему заблагорассудится: купить другую квартиру, автомобиль, рояль, прокутить деньги в казино или отправиться в кругосветку.
Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.
В договоре мены одно имущество меняется на другое. Квартира — на квартиру, дом — на автомобиль, земельный участок — на яхту.
Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.
В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель: продает свой товар и приобретает чужой. Но главное в этой сделке — что у обеих сторон договора все равно возникает обязанность уплатить налоги. Налоговой все равно, получили вы свой доход деньгами, борзыми щенками или квартирой.
Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. Главная проблема — найти квартиру для обмена. При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда. И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.
При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.
Как можно уменьшить налог
Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.
Тот факт, что взамен проданной квартиры вы купите другую, не освобождает вас от уплаты налога: с точки зрения закона вы можете купить эту квартиру для новой перепродажи. Поэтому вам придется или ждать установленный государством срок, чтобы не платить налог, или продавать сейчас, но платить. При этом размер налога можно попытаться уменьшить.
Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.
Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, минимальный срок владения будет три года, а не пять. То есть уже через три года с того момента, как стали собственником квартиры, вы сможете продать ее и не платить налог.
Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей. Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей. Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.
Второй вариант: уменьшить доход от продажи квартиры на те расходы, что вы понесли при ее покупке. Это проценты по кредитам, если вы брали кредит на ее покупку, гонорар риелтору, если вы обращались в агентство недвижимости, и другие затраты. Все эти расходы вы сможете добавить к стоимости самой квартиры, но потребуется подтвердить их документами — например, платежками или чеками.
Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:
- Вы не воспользовались налоговым вычетом, когда приобретали первую квартиру.
- Или вы воспользовались вычетом в первый раз, но не получили по нему максимально допустимую сумму.
Государство готово вернуть вам 13% от стоимости квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей — то есть вернут не более 260 тысяч рублей. Вы можете не получать эти средства, а написать заявление о перерасчете. Поясню на примере.
Загрузка...
